[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Rappelons à toutes fins utiles que le but principal de l'achat d'une
résidence principale, c'est quand même d'avoir un endroit où vivre...

Certes mais vous décrivez là un cas d'école. C'est comme pour la
ceinture de sécurité. On peut toujours trouver un cas particulier où
elle aura été néfaste mais statistiquement, mieux vaut la porter. Et si
les circonstances sont exactes, cela justifierait normalement un recours
contre la banque, vu les conséquences. Je pense même qu'un appel au
médiateur aurait réglé le problème.

Il n'en reste pas moins qu'acheter avant de vendre est, vu l'état actuel
du marché qui est en baisse rapide et régulière, la manip la plus
dangereuse qui soit (en règle générale).

Mon raisonnement est simple:

1. Vous évaluez votre budget en fonction d'un prix de vente supposé,
calculé à l'instant T.
2. Vous achetez en fonction de ce budget en utilisant un prêt-relais
comme vous le conseillez (et en général, la plupart des acheteurs vont
au maximum de leurs possibilités).
3. Vous mettez en vente.
4. Le temps passe car il ne faut pas rêver de vente rapide de nos jours,
les prix baissent. Et en ce moment, malgré ce que racontent les
"institutionnels", ça chute et vite. Sur ma ville, le prix moyen
constaté du m2 a baissé de 400 euros en l'espace de 7-8 mois.
5. Vous vendez à l'instant T + n mois (si vous vendez) de toute façon
assez largement en-dessous du prix prévu ou de l'estimation faite par
l'agence (dont certaines ont actuellement tendance à remonter les prix
annoncés - manoeuvre puérile).
6. Il ne vous reste plus qu'à éponger la différence entre le prêt-relais
et le prix de vente effectif. Bon courage.

Je vous dis cela parce que des amis ont vécu exactement le
contre-exemple de ce que vous avancez en suivant les étapes ci-dessus.
Résultat, 70 000 euros dans la vue au moment où ils partaient en
retraite. Difficultés à financer cet écart et risque d'avoir à revendre
rapidement et à perte le bien acheté.

Dans un marché à la baisse, à moins que je ne sois devenu sénile avant
l'âge, on vend tôt pour profiter du prix le plus haut et on achète
tranquillement en laissant les prix descendre (si on a le temps). Mais
en tous cas, on ne fait pas le contraire. Non? Vous n'allez pas acheter
des actions quand elles sont au plus haut et attendre gentiment que leur
cote baisse pour les revendre?

Comme je l'ai dit ici et dans un autre fil, la solution est de s'adapter
et de discuter entre vendeurs et acheteurs des solutions intelligentes,
innovantes et satisfaisantes pour tout le monde, en ayant pour objectif
de synchroniser les opérations du mieux possible. Et ce n'est pas parce
qu'untel ou une telle vous dit que les choses "se font d'habitude comme
ceci ou comme cela" qu'il ne faut pas changer ces habitudes. À partir
du moment où ce qui est dans le compromis est légal, nous ne sommes
limités que par notre imagination et notre bonne volonté. Ça s'appelle
se prendre en charge.

Concernant la remise des clés, j'ai signé avec mon vendeur un compromis
qui précise un différé de jouissance qui va lui permettre de mieux gérer
son déménagement et je vais demander à mes acheteurs de m'accorder les
mêmes facilités, ce qui sera une des conditions de la baisse de prix que
je leur consens. Dans les 2 cas, le dépassement du délai de mise à
disposition donnera lieu au paiement d'indemnités précisées dans le
compromis. Et tout le monde est content.

Contrairement à ce que l'on pourrait déduire de ce qui précède, je n'ai
pas acheté avant de vendre car le compromis que j'ai signé précise que
l'achat est lié à la vente de mon bien. Si je ne vends pas, je n'achète
pas. Et il précise également que les prix sont indexés entre eux. Je
baisse mon prix, mon vendeur baisse son prix (avec plancher de sécurité,
évidemment).

--
Patrick

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> Rappelons à toutes fins utiles que le but principal de l'achat d'une
>> résidence principale, c'est quand même d'avoir un endroit où vivre...


> Certes mais vous décrivez là un cas d'école. C'est comme pour la
> ceinture de sécurité. On peut toujours trouver un cas particulier où
> elle aura été néfaste mais statistiquement, mieux vaut la porter. Et si
> les circonstances sont exactes, cela justifierait normalement un recours
> contre la banque, vu les conséquences. Je pense même qu'un appel au
> médiateur aurait réglé le problème.

> Il n'en reste pas moins qu'acheter avant de vendre est, vu l'état actuel
> du marché qui est en baisse rapide et régulière, la manip la plus
> dangereuse qui soit (en règle générale).

> Mon raisonnement est simple:

> 1. Vous évaluez votre budget en fonction d'un prix de vente supposé,
> calculé à l'instant T.
> 2. Vous achetez en fonction de ce budget en utilisant un prêt-relais
> comme vous le conseillez (et en général, la plupart des acheteurs vont
> au maximum de leurs possibilités).
> 3. Vous mettez en vente.
> 4. Le temps passe car il ne faut pas rêver de vente rapide de nos jours,
> les prix baissent. Et en ce moment, malgré ce que racontent les
> "institutionnels", ça chute et vite. Sur ma ville, le prix moyen
> constaté du m2 a baissé de 400 euros en l'espace de 7-8 mois.
> 5. Vous vendez à l'instant T + n mois (si vous vendez) de toute façon
> assez largement en-dessous du prix prévu ou de l'estimation faite par
> l'agence (dont certaines ont actuellement tendance à remonter les prix
> annoncés - manoeuvre puérile).
> 6. Il ne vous reste plus qu'à éponger la différence entre le prêt-relais
> et le prix de vente effectif. Bon courage.

L'erreur est là dès le départ... Il va de soi qu'il ne faut pas se baser
sur un prix de vente supposé en fonction du marché à un instant donné
pour acheter, mais partir du principe qu'il est tout à fait possible
qu'on ne retire que très peu d'argent de la revente du logement que l'on
quitte... Je dirais même, dans le cas où la revente de l'ancien logement
se fait à un point où son crédit n'est que faiblement remboursé, il
serait même sage de considérer que l'intégralité de ce qui sera retiré
de la revente du logement serve exclusivement à solder son crédit, et
donc qu'on "reparte à zéro" pour l'achat du logement suivant (ce qui est
le cas le plus général, en moyenne les crédits immobiliers sont soldés
au bout de 8 ans, à cet âge-là on est très loin d'en avoir remboursé ne
serait-ce que la moitié, et avec l'augmentation du prix de l'immobilier
sur de telles périodes de temps ça représente donc un capital remboursé
très faible...).

> Je vous dis cela parce que des amis ont vécu exactement le
> contre-exemple de ce que vous avancez en suivant les étapes ci-dessus.
> Résultat, 70 000 euros dans la vue au moment où ils partaient en
> retraite. Difficultés à financer cet écart et risque d'avoir à revendre
> rapidement et à perte le bien acheté.

> Dans un marché à la baisse, à moins que je ne sois devenu sénile avant
> l'âge, on vend tôt pour profiter du prix le plus haut et on achète
> tranquillement en laissant les prix descendre (si on a le temps). Mais
> en tous cas, on ne fait pas le contraire. Non? Vous n'allez pas acheter
> des actions quand elles sont au plus haut et attendre gentiment que leur
> cote baisse pour les revendre?

Pas d'accord car *dans le cas d'une résidence principale*, l'objectif
n'est pas de réaliser la meilleure opération financièrement parlant,
mais d'avoir un toit.

De la même manière que quand on est locataire, il est bien téméraire de
donner son préavis avant d'avoir signé le bail du nouveau logement, au
risque de se retrouver sans rien si entre temps sa situation se
détériore et que plus aucun propriétaire ne vous accepte comme
locataire. J'en ai vu comme ça se retrouver dans une m... noire avec un
tel raisonnement "je résilie mon bail d'abord, comme ça j'évite de payer
un loyer en double pendant X mois...", le coup classique c'est la perte
d'emploi qui intervient entre le moment où la personne du bail de
l'ancien appartement et le moment où le bail du nouvel appartement est
trouvé...

Alors c'est sûr, quand on joue ainsi la sécurité, on fait une croix sur
les plus-values record, on part du principe qu'on va avoir des frais
plus importants, mais dans le pire des cas ce qu'on risque c'est de se
retrouver à avoir pris un logement plus petit ou moins bien situé que ce
qu'on aurait pu s'offrir, dans le cas où finalement on se retrouverait à
vendre son ancien logement pas si mal que ça... Même si ça coûte plus
cher que "dans le cas idéal" (qui arrive dans combien de % des cas ?),
en moyenne c'est une façon de jouer la sécurité et d'éviter de se
retrouver avec un *très* gros problème...

Maintenant, on peut aussi jouer au con en se disant "bah, je vais finir
par arriver à le revendre bien cher mon appartement, donc je pars du
principe que je finance au moins la moitié du nouvel appartement avec
l'argent de la revente de l'ancien", et là effectivement... ben on est
très con si on s'imagine un truc pareil...

C'est pareil pour tout en fait. Même pour une voiture, si vous avez le
projet d'acheter une voiture à 15000€, il vaut mieux être sûr de pouvoir
financer 15000€ que de se dire "ah, je ne peux en financer que 10000,
mais je vais bien réussir à revendre mon ancienne voiture 5000€, donc je
pars du principe que ça sera comme ça...". Parce que là, indépendamment
de savoir si vous vendez avant d'acheter ou l'inverse, dans tous les cas
c'est un postulat de départ qui vous laisse sujet à tous les risques
possibles...

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

L'erreur est là dès le départ... Il va de soi qu'il ne faut pas se
baser sur un prix de vente supposé en fonction du marché à un instant
donné pour acheter, mais partir du principe qu'il est tout à fait
possible...

Tout est possible mais il faut bien prendre une hypothèse de départ.
Celle qui me semble raisonnable est le prix du marché à l'instant T, au
bas de la fourchette diminué d'une marge de sécurité. Même dans ce cas,
les prix baissent de manière non maîtrisée. Exemple: ma ville est assez
cotée, les prix avaient baissé mais pas plus qu'ailleurs. Un programme
immobilier de 400 maisons, bloqué depuis des mois, repart avec des prix
totalement cassés (et quand je dis cassés, c'est carrément du bradage
par rapport aux prix annoncés dans le programme initial). Résultat, les
prix de l'ancien plongent en quelques semaines, voire en quelques jours.
Et ce type de cas va se reproduire un peu partout. Et ça me réjouirait
plutôt pour les jeunes.

Pas d'accord car *dans le cas d'une résidence principale*, l'objectif
n'est pas de réaliser la meilleure opération financièrement parlant,
mais d'avoir un toit.

C'est bien entendu. Il ne s'agit pas de penser à une plus-value qui de
toute façon n'a qu'un aspect virtuel dans le cas de la résidence
principale. Mais en général, quand on revend pour acheter c'est pour
aller vers du mieux ou du plus grand. À l'instant T, c'est donc plus
cher de toute façon que le bien que l'on possède. À moins d'être
totalement masochiste, on va donc essayer de vendre son bien au mieux
(ce qui ne veut pas dire étrangler l'acheteur - je rassure les
défenseurs du peuple exploité par les méchants proprétaires bourgeois)
et profiter de la baisse rapide en ce qui concerne le bien acheté,
d'autant plus qu'en ce moemnt, plus les biens sont importants et chers,
plus leur prix baisse vite. Ce qui implique plutôt de vendre avant
d'acheter, j'insiste.

Personnellement je préfère synchroniser. Mais sinon, je reste ferme sur
ma position :-) .

--
Patrick