[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

Si j'ai bien suivi, chronologiquement, le compromis de vente (fait chez le
notaire) arrive après la lettre d'intention d'achat (faite par/chez l'AI).

Le compromis de vente ne me parait pas poser de problèmes, car bien cadré,
avec des délais légaux de rétractation.

Par contre cette fameuse lettre d'intention d'achat m'engage t elle
DURABLEMENT vu qu'elle n'est pour l'instant pas limitée dans le temps ?
Qu'en est il si un ou deux mois après ma signature, les choses n'ont pas
avancé, et que je reçois (hors agences) une offre supérieure ?

Désolé si je ne comprends pas vite ;-)

Oubliez cette lettre d'intention , et faite rédiger par l'agence un
compromis de vente sous condition "synallagmatique" (quelque chose dans ce
genre) L'agence à l'habitude ça ne devrait pas prendre plus de quelques
heures . il est possible que votre acheteur soit presser afin de signer
avant le 31 décembre 2010 , et ne pas étre soumis a la nouvelle loi de
finance .

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>>>>>>>>> Bonjour,

>>>>>>>>> Je viens de recevoir de mon AI pour la vente de mon appartement,
>>>>>>>>> une lettre d'intention d'achat signée par un acquéreur potentiel.

>>>>>>>>> Cette lettre ne stipule pas de butée dans le temps.

>>>>>>>>> A quoi est ce que je m'expose lorsque je l'aurai contresignée
>>>>>>>>> (donc
>>>>>>>>> accepté l'offre )?

>>>>>>>>> Suis je toujours "libre" si une autre agence ou un particulier me
>>>>>>>>> fait une offre supérieure ?

>>>>>>>>> Merci de votre aide ;-)



>>>>>>>> Avant de signer cette intention , dites à votre agence que vous ne
>>>>>>>> tenez pas à être engagé pendant 10 ans , et que vous voulez une
>>>>>>>> date
>>>>>>>> butoir , tous acheteur sérieux , c'est à dire avec les moyens de
>>>>>>>> réaliser l'achat ne prendra pas ombrage de votre demande .

>>>>>>> C'est complètement inutile d'exiger une date butoir, puisque c'est
>>>>>>> l'acheteur qui s'engage et non le vendeur.
>>>>>>> C'est une lubie que d'avoir une telle exigence.
>>>>>>> Quant à l'acheteur il peut mettre fin à son offre à tout instant,
>>>>>>> tant qu'elle n'est pas acceptée.




>>>>>>>> Ne signez pas tant que vous n'étes pas d'accord sur totalité du
>>>>>>>> compromis . Si la propositions d'achat est faite au prix du mandat
>>>>>>>> ,
>>>>>>>> vous ne pouvez pas sauf à devoir régler la commission de l'agence
>>>>>>>> refuser de vendre.

>>>>>>> C'est en général l'acheteur et/ou son agent qui fixe les conditions
>>>>>>> et le vendeur qui discute éventuellement les clauses du compromis.

>>>>>> Si je vous comprends ,bien je signe une intention d'achat aujourd'hui
>>>>>> , j'attends 20 ans que les prix de l'immobilier aient doublés et
>>>>>> achète au prix d'aujoud'hui pour revendre aussitôt , ça me parait un
>>>>>> peu bizarre cette affaire , je dois rater quelque chose.

>>>>> Voila ce que vous ratez :
>>>>> Une proposition d'achat n'a jamais engagé le vendeur mais uniquement
>>>>> l'acheteur.
>>>>> Vous pouvez donc attendre 50000 ans en espérant emporter l'accord de
>>>>> l'acheteur.


>>>> Et si le vendeur signe, c'est bien que l'acheteur l'a emporté cet
>>>> accord, non? Les deux parties sont engagées ou pas?

>> Oui les deux parties sont engagées.
>>>> Dans ces conditions, y'a-t-il un délai pour finaliser la vente?
>>>> Je pense que c'est dans ce sens que les questions ont été posées.
>> Je ne réponds qu'aux questions posées ou sous-entendues à la limite.



>>> Je n'ai aucune notion de droit, et c'est le premier bien que je vends.

>> Dans ces conditions il faut vous appuyer sur votre notaire si vous en
>> connaissez un.

>>> Dans mon esprit, le fait que le vendeur (moi) contresigne la proposition
>>> d'achat, inférieure au prix du mandat, indique "qu'aujourd'hui" je suis
>>> d'accord avec cette proposition, et suis prêt à la réaliser.

>> OK : accord sur la chose et le prix.

>>> Cependant, si aucune limite calendaire n'est fixée, je ne voudrais pas
>>> me trouver bloqué pendant plusieurs semaine (ou mois) par ce document.
>>> A plus forte raison si une proposition supérieure m'était faite.

>>> Que faire ?

>> Votre agent immobilier ou vous mêmes (ou votre notaire) établissez un
>> compromis de vente.
>> Les conditions de réalisation de la vente (description, financement,
>> délais divers y compris réitération, consignation) y seront sous forme de
>> clauses.

>>> A l'endroit de ma signature, indiquer un délai (raisonnable, car je
>>> comprends bien que l'acquéreur a besoin de certitudes pour engager une
>>> démarche de prêt par exemple..) Est ce que cet ajout est légal, et a une
>>> quelconque valeur ?


> On en revient à ce que je disais .

Vous n'avez qu'à attendre 20 ans avant de retourner le compromis signé.
Pour voir votre idée confirmée.

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>> Si j'ai bien suivi, chronologiquement, le compromis de vente (fait chez
>> le notaire) arrive après la lettre d'intention d'achat (faite par/chez
>> l'AI).

>> Le compromis de vente ne me parait pas poser de problèmes, car bien
>> cadré, avec des délais légaux de rétractation.

>> Par contre cette fameuse lettre d'intention d'achat m'engage t elle
>> DURABLEMENT vu qu'elle n'est pour l'instant pas limitée dans le temps ?
>> Qu'en est il si un ou deux mois après ma signature, les choses n'ont pas
>> avancé, et que je reçois (hors agences) une offre supérieure ?

>> Désolé si je ne comprends pas vite ;-)


> Oubliez cette lettre d'intention , et faite rédiger par l'agence un
> compromis de vente sous condition "synallagmatique" (quelque chose dans ce
> genre)

Synallagmatique signifie que les parties ont des obligations réciproques.
L'un de transférer la propriété, l'autre de payer.

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>>> A l'endroit de ma signature, indiquer un délai (raisonnable, car je
>>> comprends bien que l'acquéreur a besoin de certitudes pour engager une
>>> démarche de prêt par exemple..) Est ce que cet ajout est légal, et a une
>>> quelconque valeur ?

>> Oui, c'est possible, y compris au niveau même du compromis de vente. Il
>> est plus habituel de voir une telle clause au bénéfice de l'acheteur,
>> mais c'est tout aussi possible pour le vendeur également)

>> J'ai eu le cas lors de l'achat de mon appartement. Le vendeur ayant eu
>> énormément de mal à trouver un acheteur intéressé par son appartement, a
>> fini par en baisser le prix de manière très importante. Il a alors exigé,
>> dans le compromis, une clause introduisant un délai de rétractation de 7
>> jours pour lui (étant acheteur, je bénéficiais d'un tel délai, tel que la
>> loi m'en donnait le droit), sans conditions, afin de lui permettre de
>> réagir en cas de proposition supérieure...

>> Après, toute la question pourrait être de savoir si un juge ne
>> considèrerait pas qu'une telle clause, au bénéfice exclusif du vendeur et
>> sans aucune contrepartie pour l'acheteur (puisqu'il dispose déjà d'office
>> d'un tel délai de rétractation de par la loi), ne pourrait-elle pas être
>> considérée comme abusive...

> Si j'ai bien suivi, chronologiquement, le compromis de vente (fait chez le
> notaire) arrive après la lettre d'intention d'achat (faite par/chez l'AI).

> Le compromis de vente ne me parait pas poser de problèmes, car bien cadré,
> avec des délais légaux de rétractation.

> Par contre cette fameuse lettre d'intention d'achat m'engage t elle
> DURABLEMENT vu qu'elle n'est pour l'instant pas limitée dans le temps ?

Elle vous engage tant que vous n'avez pas adressé un compromis de vente, car
il serait étonnant que le contenu de la fameuse lettre cosignée soit
suffisant pour permettre la réitération de la vente.

> Qu'en est il si un ou deux mois après ma signature, les choses n'ont pas
> avancé, et que je reçois (hors agences) une offre supérieure ?

Rien c'est à vous d'agir, ou à votre acheteur au plus diligent.

> Désolé si je ne comprends pas vite ;-)

Il vous faut simplement formaliser votre accord, lequel pour le moment
ressemble au vieux "top moi la main" des maquignons.

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

Voila ce que vous ratez :
Une proposition d'achat n'a jamais engagé le vendeur mais uniquement
l'acheteur.

le 01.10.2001 a 08h01, vous ecriviez:
"L'accord étant réalisé sur la chose et le prix, la vente est parfaite.
Vous êtes l'heureux vendeur de votre appartement."

cela me semble contradictoire,
pourriez-vous, SVP, expliquer

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>> Voila ce que vous ratez :
>> Une proposition d'achat n'a jamais engagé le vendeur mais uniquement
>> l'acheteur.

> le 01.10.2001 a 08h01, vous ecriviez:
> "L'accord étant réalisé sur la chose et le prix, la vente est parfaite.
> Vous êtes l'heureux vendeur de votre appartement."

> cela me semble contradictoire,
> pourriez-vous, SVP, expliquer

La proposition d'achat est un acte unilatéral de l'acheteur et n'engage que
lui à ce stade.
Mais si le vendeur la contresigne pour marquer son accord, c'est une
novation qui engage alors aussi ce vendeur, puisqu'il y a accord sur la
chose et le prix.

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>>> A l'endroit de ma signature, indiquer un délai (raisonnable, car je
>>> comprends bien que l'acquéreur a besoin de certitudes pour engager
>>> une démarche de prêt par exemple..) Est ce que cet ajout est légal,
>>> et a une quelconque valeur ?

>> Oui, c'est possible, y compris au niveau même du compromis de vente.
>> Il est plus habituel de voir une telle clause au bénéfice de
>> l'acheteur, mais c'est tout aussi possible pour le vendeur également)

>> J'ai eu le cas lors de l'achat de mon appartement. Le vendeur ayant
>> eu énormément de mal à trouver un acheteur intéressé par son
>> appartement, a fini par en baisser le prix de manière très
>> importante. Il a alors exigé, dans le compromis, une clause
>> introduisant un délai de rétractation de 7 jours pour lui (étant
>> acheteur, je bénéficiais d'un tel délai, tel que la loi m'en donnait
>> le droit), sans conditions, afin de lui permettre de réagir en cas de
>> proposition supérieure...

>> Après, toute la question pourrait être de savoir si un juge ne
>> considèrerait pas qu'une telle clause, au bénéfice exclusif du
>> vendeur et sans aucune contrepartie pour l'acheteur (puisqu'il
>> dispose déjà d'office d'un tel délai de rétractation de par la loi),
>> ne pourrait-elle pas être considérée comme abusive...

> Si j'ai bien suivi, chronologiquement, le compromis de vente (fait
> chez le notaire) arrive après la lettre d'intention d'achat (faite
> par/chez l'AI).

> Le compromis de vente ne me parait pas poser de problèmes, car bien
> cadré, avec des délais légaux de rétractation.

> Par contre cette fameuse lettre d'intention d'achat m'engage t elle
> DURABLEMENT vu qu'elle n'est pour l'instant pas limitée dans le temps
> ? Qu'en est il si un ou deux mois après ma signature, les choses n'ont
> pas avancé, et que je reçois (hors agences) une offre supérieure ?

> Désolé si je ne comprends pas vite ;-)

Reprenons.
Une offre d'achat est une promesse unilatérale qui n'engage que le
promettant (acheteur) jusqu'à son acceptation par le bénéficiaire
(vendeur). Quand le bénéficiaire accepte l'offre on parle de levée
d'option.
Si le vendeur accepte la proposition et lève l'option qui lui est offerte
alors comme cela vous a été indiqué par les autres contributeurs la vente
est parfaite à raison de la rencontre de la volonté des parties sur la
chose et sur son prix.
Pour autant cela ne signifie pas que vous soyez tenu par la seule bonne
volonté de votre achteteur en ce qui concerne les délais.
Plusieurs possibilités.
1ère : vous levez l'option en faisant connaître à votre acheteur votre
accord sur la proposition faite. Ensuite votre agent immobiliere convoque
les parties pour la signature de la promesse synallagmatique de vente. Si
votre acheteur ne s'y présentait pas il conviendrait de lui faire sommation
de venir signer cet acte qui fixera l'ensemble des conditions de la vente y
compris les éventuelles conditions suspensives et dont la notification par
voie postale fera courir le délai de rétractation dont bénéficie
l'acheteur.
En cas de sommation infuctueuse vous pourriez, à mon sens sans risque
majeur, contracter avec un autre acheteur.Mais à contrario jusque là vous
êtes engagé par votre acceptation et vous ne pouvez contracter avec un
autre acheteur même en cas d'offre plus intéressante.

Autre mode opératoire qui vous a été proposé : en guise d'acceptation,vous
demandez à votre agent de convoquer directement les parties pour signer la
promesse de vente.

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

Reprenons.
...............
En cas de sommation infuctueuse vous pourriez, à mon sens sans risque
majeur, contracter avec un autre acheteur.Mais à contrario jusque là vous
êtes engagé par votre acceptation et vous ne pouvez contracter avec un
autre acheteur même en cas d'offre plus intéressante.
.........................

Ca me semble clair maintenant ...

Histoire de couper les cheveux en 4:
A partir de quel moment peut on dire qu'une "sommation est
infructueuse" ?
Pas de réponse dans les temps à une lettre avec A/R assortie d'un délai
?

[Invité]

Re: Lettre d'intention d'achat.

>> Reprenons.
>> ...............
>> En cas de sommation infuctueuse vous pourriez, à mon sens sans risque
>> majeur, contracter avec un autre acheteur.Mais à contrario jusque là
>> vous êtes engagé par votre acceptation et vous ne pouvez contracter
>> avec un autre acheteur même en cas d'offre plus intéressante.
>> .........................

> Ca me semble clair maintenant ...

> Histoire de couper les cheveux en 4:
> A partir de quel moment peut on dire qu'une "sommation est
> infructueuse" ?
> Pas de réponse dans les temps à une lettre avec A/R assortie d'un
> délai ?

Dans une sommation utile (qu'il vaut mieux faire délivrer par acte
d'huissier de justice) vous sommez votre acheteur de se présenter tel jour
à telle heure à l'agence pour régulariser la promesse de vente.
Il n'est pas interdit (et même conseillé) d'envoyer quelques courriers
aimable d'abord puis un peut plus comminatoire ensuite en l'absence de
réponse avant d'en arriver à la sommation.