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Accueil>Forum immobilier > [syndic] frais lors d'un achat
  1. #1
    bj
    Guest

    Par défaut [syndic] frais lors d'un achat

    Bon,jour,

    Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
    ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
    un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
    contradictoires, peut-être à tort.

    - Frais de mutation
    Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
    D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
    parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
    étonnant d'ailleurs.
    Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
    J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm

    - Fonds de roulement
    J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
    devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
    Je n'ai pas compris ?
    Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
    qu'indication, le second à payer.
    Qu'en est-il là encore ?

    Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
    m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
    plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
    trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
    surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.

  2. #2
    Fabienne
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    Bon,jour,

    Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
    ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
    un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
    contradictoires, peut-être à tort.

    - Frais de mutation
    Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
    D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
    parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
    étonnant d'ailleurs.
    Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
    J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
    http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm
    Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
    prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
    Copropriétaires.
    Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien prévus
    au contrat de syndic.

    - Fonds de roulement
    J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
    devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
    Je n'ai pas compris ?
    Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
    qu'indication, le second à payer.
    Qu'en est-il là encore ?
    La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les professionnels,
    mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
    prévoyance" pour travaux futurs.

    Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
    m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
    plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
    trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
    surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.
    On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.

  3. #3
    Jean-Phi63
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    || Bon,jour,

    || Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
    || ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
    || un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
    || contradictoires, peut-être à tort.

    || - Frais de mutation
    || Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
    || D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
    || parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
    || étonnant d'ailleurs.
    || Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
    || J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
    || http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm


    | Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
    | prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
    | Copropriétaires.
    | Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien
    | prévus
    | au contrat de syndic.
    Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
    c'est légal !

    Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
    demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
    relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
    gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
    Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le rappeler,
    mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
    tables de la loi devant des copropriétaires gogos!

    D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
    systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !

    || - Fonds de roulement
    || J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
    || devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
    || Je n'ai pas compris ?
    || Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
    || qu'indication, le second à payer.
    || Qu'en est-il là encore ?


    | La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les professionnels,
    | mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
    | prévoyance" pour travaux futurs.
    Là aussi, les professionnels n'ont pas à fixer de terminologie. Mais la loi
    si : decret du 27 mai 2004.
    Il n'y a plus de fond de roulement, mais une réserve qui ne peut excéder 1/6
    du budget annuel.... qui doit être voté AVANT l'exercice : c'est à dire que
    le budget 2006 doit être voté en 2005 !
    Article 35 du decret du 17 mars 1967 modifié par le decret du 27 mai 2004.

    || Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
    || m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
    || plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
    || trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
    || surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.


    | On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.
    .....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
    l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
    j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
    rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !

    Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de réclamation
    comme si c'était une demande au Président du Tribunal, adhérez à l'ARC (ou
    l'ANCC, ne soyons pas sectaires)

  4. #4
    RobertW
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    >> ....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
    > l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
    > j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
    > rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !
    Z-êtes pas fou??? Y a pire que les syndics: les copropriétaires

    > Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de
    > réclamation
    > comme si c'était une demande au Président du Tribunal,
    Valable dans tous les cas dès que l'on soupçonne un litige en devenir. Ne
    pas oublier d'être calme et factuel.
    RobertW
    Dernière modification par hlytkina ; 11/09/2008 à 06:47.

  5. #5
    bj
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
    demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
    relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
    gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
    Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le rappeler,
    mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
    tables de la loi devant des copropriétaires gogos!
    J'ai donc reçu un appel de provision avec le recapitulatif en 2
    colonnes des différents débit/crédit depuis l'achat de l'appartement
    en décembre et le total restant dû.

    Dans la colonne débit, le fameux "frais de mutation" apparait. Est-il
    possible de déduire ce montant de la somme à payer, le tout accompagné
    d'un petit courrier expliquant que, comme Foncia a fait une erreur en
    indiquant ce montant, nous la réparons en ne l'incluant pas dans notre
    paiement ?

  6. #6
    Fabienne
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    >>> Bon,jour,

    >>> Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
    >>> ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
    >>> un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
    >>> contradictoires, peut-être à tort.

    >>> - Frais de mutation
    >>> Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
    >>> D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
    >>> parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
    >>> étonnant d'ailleurs.
    >>> Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
    >>> J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
    >>> http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm


    >> Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
    >> prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
    >> Copropriétaires.
    >> Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien
    >> prévus
    >> au contrat de syndic.

    > Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
    > c'est légal !
    En l'occurence, si, car le contrat fait la loi des parties. Si le contrat de
    syndic a été dûment et régulièrement approuvé en AG et prévoit ces frais de
    mutation, ils s'imposent à tous les copropriétaires, même nouveaux entrants.

    > Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
    > demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
    > relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
    > gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
    > Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le
    > rappeler,
    > mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
    > tables de la loi devant des copropriétaires gogos!

    > D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
    > systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !
    Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
    comprends pas bien.

    >>> - Fonds de roulement
    >>> J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
    >>> devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
    >>> Je n'ai pas compris ?
    >>> Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
    >>> qu'indication, le second à payer.
    >>> Qu'en est-il là encore ?


    >> La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les
    >> professionnels,
    >> mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
    >> prévoyance" pour travaux futurs.

    > Là aussi, les professionnels n'ont pas à fixer de terminologie. Mais la
    > loi
    > si : decret du 27 mai 2004.
    > Il n'y a plus de fond de roulement, mais une réserve qui ne peut excéder
    > 1/6
    > du budget annuel.... qui doit être voté AVANT l'exercice : c'est à dire
    > que
    > le budget 2006 doit être voté en 2005 !
    > Article 35 du decret du 17 mars 1967 modifié par le decret du 27 mai 2004.
    "Réserve" ou "Fonds de roulement", c'est donc le même objet. Ce qui n'exclut
    donc pas un "Fonds de prévoyance" pour travaux futurs.
    Les deux peuvent donc bien se cumuler.

    >>> Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
    >>> m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
    >>> plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
    >>> trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
    >>> surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.


    >> On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.

    > ....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
    > l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
    > j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
    > rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !

    > Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de
    > réclamation
    > comme si c'était une demande au Président du Tribunal, adhérez à l'ARC (ou
    > l'ANCC, ne soyons pas sectaires)
    Et n'oubliez pas de postuler pour passer à l'émission de Julien Courbet,
    radio et télé :-)

  7. #7
    Jean-Phi63
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    >> Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
    >> c'est légal !


    > En l'occurence, si, car le contrat fait la loi des parties.
    > Si le contrat de
    > syndic a été dûment et régulièrement approuvé en AG et prévoit ces frais
    > de
    > mutation, ils s'imposent à tous les copropriétaires, même nouveaux
    > entrants.
    Puisque vous ammenez la conversation vers le sujet de droit des obligation
    et des contrats, allons - y gaiement.

    Revenons à l'origine du contrat du syndic : il s'agit d'une convention entre
    un syndic de copropriété, duement enregistré en qualité auprés de la
    prefecture, et un syndicat de copropriété, personne morale, dont l'organe
    décisionnaire est son Assemblée Générale. Le contrat est conclu à titre
    honéreux, c'est à dire que le syndic s'engage à fournir une certaine
    prestation contre le versement d'honoraires. Ces honoraires constituent des
    charges de copropriété, réparties selon les tantiemes du réglement de
    Copropriété, et que l'on va diférencier des charges dites privatives, qui
    regardent uniquement chaque copropriétaire (assurance individuelle,
    entretien de sa chaudière, téléphone, électricité, etc,,,). Au regard du
    contrat, les copropriétaires pris individuellement sont des tiers. Le
    contrat du syndic (le mandataire) n'est valable qu'avec la copropriété (le
    mandant). En aucun cas le syndic ne peut demander des honoraires
    particuliers à un copropriétaire : il n'y a pas de contrat entre chacun de
    copropriétaire et le syndic ! Le contrat est innoposable à chacun des
    copropriétaires individuellement. Cela ne regarde pas que les frais dits de
    mutation, mais aussi les frais de relance (et non les frais de recouvrement
    contentieux, qui sont ordonnés par le tribunal). La jurisprudence est
    constante sur le sujet, car les juges sont trés à cheval sur les relations
    mandants-mandataires-tiers. Pour preuve les frais de quitancement et autre
    pris par les agences de gestion immobilières, qui sont abbusifs pour les
    mêmes raisons (le locataire est tiers à la convention passée entre l'agence
    et le propriétaire).

    Le défaut de la loi de 1965 et du decret de 1967 c'est qu'ils restent trop
    flou sur les notions de "gestion normale" du syndic. Un decret serait le
    bien venu, et des associations de consommateurs et de copropriétaires font
    du lobbying sur le sujet (mais pas la CNAB, comme par hasard,,)

    Pour conclure : au mieux, l'envoi du détail du compte au notaire est un acte
    de gestion normale (cela me semble couler de source), au pire c'est une
    charge générale. CQFD Mais vous pouvez toujours demander à ce qu'un decret
    permette le prélèvement sur les comptes individuels : la CNAB vous
    soutiendra, en attendant d'être cassé par le conseil d'état (car contraire
    au code civil qui dispose des obligations entre mandataires et mandants, art
    1984 et suivants). Sachez tout de même que la fourchette varie entre rien du
    tout et 275 euros (qui dit mieux).

    >> D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
    >> systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !


    > Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
    > comprends pas bien.
    Attention! je n'ai pas dit que ça leur rapporte! J'ai dit qu'ils sont
    complice ! En effet, lors d'une vente, il reste toujours une soulte au
    bénéfice de l'acheteur. Ce qui se passe souvent, c'est que le Notaire
    prélève sur cette soulte les frais réclamés par le syndic, en le réglant
    directement ! Car les syndics sont malins : les Notaires sont forcés de les
    questionner sur l'état des comptes, mais la réponse est d'autant plus rapide
    que le réglement est joint..... et c'est déduit de la soulte par le notaire
    sans que vous ne puissiez dire quoi que ce soit.... A vous de vous retourner
    directement contre le syndic.

    > "Réserve" ou "Fonds de roulement", c'est donc le même objet. Ce qui
    > n'exclut
    > donc pas un "Fonds de prévoyance" pour travaux futurs.
    > Les deux peuvent donc bien se cumuler.
    Mais cela n'a rien à voir : la réserve pour travaux à venir peut être mise
    en place, mais elle ne peut servir pour régler les dépenses courante.
    D'autre part, comme ces réserves sont remboursables (ce qui n'est plus le
    cas des provisions pour charges cf decret du 27 mai 2004), elles doivent
    être toujours disponibles tant qu'elles ne sont pas utilisées, comme une
    caution, en quelque sorte. Et de fait, lorsque les travaux seront venus et
    payés, et bien pfuit...plus de fond de prévoyance. Cela dit vous avez
    totalement raison : l'abscence de réserve de fonctionnement n'exclut pas de
    fonds de prévoyance.

  8. #8
    Doms
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    Bonjour,

    A part en adherent a un organisme particulier, ou peut-on trouver l'arret
    (c'est bien comme cela que l'on dit ??) ou les arrets indiquant que les frais
    de mutations ne sont pas imputable individuellement à un coproprietaire ?

    Sinon, a quel organisme adherer ? Vous parlier de l'ARC, j'ai pas
    trouver de site Web. J'ai trouvé des livres coéditer par eux...

    Merci de vos lumieres. Doms.

  9. #9
    Jean-Phi63
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    Bonjour,

    A part en adherent a un organisme particulier, ou peut-on trouver
    l'arret
    (c'est bien comme cela que l'on dit ??) ou les arrets indiquant que les
    frais
    de mutations ne sont pas imputable individuellement à un coproprietaire
    ?

    Sinon, a quel organisme adherer ? Vous parlier de l'ARC, j'ai pas
    trouver de site Web. J'ai trouvé des livres coéditer par eux...

    Merci de vos lumieres. Doms.
    J'ai mis le lien vers le site de l'UNARC dans le même fil, plus haut.

  10. #10
    Fabienne
    Guest

    Par défaut Re: [syndic] frais lors d'un achat

    >>> D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
    >>> systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !


    >> Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
    >> comprends pas bien.

    > Attention! je n'ai pas dit que ça leur rapporte! J'ai dit qu'ils sont
    > complice ! En effet, lors d'une vente, il reste toujours une soulte au
    > bénéfice de l'acheteur. Ce qui se passe souvent, c'est que le Notaire
    > prélève sur cette soulte les frais réclamés par le syndic, en le réglant
    > directement ! Car les syndics sont malins : les Notaires sont forcés de
    > les questionner sur l'état des comptes, mais la réponse est d'autant plus
    > rapide que le réglement est joint.....
    Le règlement n'est pas joint au questionnaire mais à la notification de la
    vente, c'est à dire une fois la vente régularisée et le questionnaire
    délivré nécessairement avant.

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