http://tempsreel.nouvelobs.com/immob...aires-hlm.html
[...]
Dans son rapport sur le logement en Ile-de-France, la Cour des comptes
pointe la situation des ménages dont les revenus dépassent les plafonds et
qui continuent d'habiter un HLM.
Oui, on peut bénéficier de revenus de 100.000 euros annuels et être
locataire du parc social à Paris. Une situation connue que dénonce la Cour
des Comptes dans son dernier rapport sur le logement en Ile-de-France. "En
2011, 47 % des locataires du parc social, soit environ 520.000 ménages,
avaient des revenus dépassant 60 % du plafond de ressources des logements
PLUS qui leur était applicable (niveau correspondant à celui du plafond de
ressources applicable aux logements PLAI, les plus sociaux), alors que 36 %
des locataires du parc privé, soit environ 430.000 ménages, avaient des
revenus en dessous de ce plafond", souligne le rapport.
Des surloyers insuffisants
Plus inquiétant, 15 % des locataires disposent de revenus équivalents au
double des plafonds ! C'est le serpent de mer du parc social : si un
bénéficiaire d'un logement HLM remplit les conditions initiales pour en
bénéficier, on ne peut lui enjoindre par la suite de quitter le logement,
même si ses revenus ayant évolué dépassent largement les plafonds en
vigueur. Il doit toutefois s'acquitter, dans certains cas, d'un "surloyer"
afin de tenir compte de cette situation. Sauf décision judiciaire, comme
dans l'affaire Frigide Barjot (domiciliation de société) ou troubles graves
à la jouissance des lieux (trafic de drogue par exemple), impossible de
déchoir un locataire de son logement.
Réformer le droit au maintien dans les lieux
La question du droit au maintien dans les lieux est donc une nouvelle fois
posée : "Le fait que des locataires bénéficiant de revenus supérieurs aux
plafonds réglementaires aient droit au maintien dans les lieux en payant le
même montant de loyer que les ménages éligibles est apparu abusif depuis de
nombreuses années, et des dispositions législatives successives ont mis en
place un supplément de loyer de solidarité (SLS) dont le montant croissant
devait rejoindre le prix du marché et inciter les locataires les plus aisés
à libérer des logements, soit qu'ils aillent dans le parc privé, soit qu'ils
accèdent à la propriété".
La Cour des Comptes préconise une double réforme : d'une part, "procéder à
une remise en ordre des loyers, afin de passer des loyers maximums
réglementaires à des loyers fixés en fonction du service rendu au
locataire". D'autre part, concernant le système des surloyers et ses
multiples dérogations, "il pourrait être également envisagé de mettre en
œuvre une progressivité des loyers en fonction des revenus, comme
alternative ou complément à un système plus robuste de supplément de loyer
de solidarité".
J'y suis, j'y reste
Autre problème : le parc actuel est insuffisant pour répondre à la demande.
En cause notamment un faible taux de mobilité. Comprendre : les locataires,
une fois en place, ont tendance à rester logements dans leur logement. De
fait, 51 % des locataires occupent un HLM depuis plus de 10 ans, contre 8 %
depuis moins de 2 ans en Ile-de-France, à comparer respectivement aux 41 %
et 14 % relevés en province. En conséquence, le taux de mobilité en 2012
était quasiment 2 fois plus élevé en province qu'en région parisienne, à
11,2 % contre 6,7 %.
Malgré des aides publiques, la construction reste insuffisante : "La rareté
et le prix du foncier restent donc l'obstacle majeur pour la construction de
nouveaux logements sociaux. Un certain nombre de communes font en outre état
de contingences physiques rendant encore plus étroites leurs marges de
manœuvre. Par exemple, à Nogent-sur-Marne, un plan de prévention du risque
inondation (PPRI) affecte le territoire disponible pour la construction de
logements sociaux, rendant les opérations également plus onéreuses",
constate la Cour des Comptes.
Malgré tout, bon nombre de villes ont poursuivi leurs efforts, tandis que
dans le même temps le législateur est venu renforcer les obligations en
matière de production de logements sociaux. "Une grande partie des communes
doivent continuer à investir au-delà de 2020 alors qu'elles étaient proches
d'atteindre l'objectif de 20 %, et que le nouvel objectif de 25 %
impliquerait de construire ou conventionner plus de 280.000 logements sur
leur territoire d'ici à 2025, soit presque 15 ans de production moyenne de
toute l'Île-de-France au cours des dernières années", estime-t-elle.
Rappel
Le parc locatif social se compose de plusieurs types de logements
caractérisés par leur mode de financement, par leur niveau de loyer et par
le niveau de revenu maximal fixé pour y accéder. Pour les logements mis en
service depuis les années 2000, on distingue :
- les logements financés par des prêts locatifs aidés d'insertion (PLAI),
destinés aux ménages les plus modestes avec un plafond de ressources
imposables avoisinant, dans la zone la plus tendue (A bis, Paris et
certaines communes franciliennes), 1.200 €/mois pour une personne seule en
2014;
- les logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS),
destinés à des ménages moins modestes, dont les ressources imposables ne
dépassent pas, la même année et dans la même zone, un plafond d'environ
2.100 €/mois pour une personne seule ;
- les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), assortis d'un
plafond de ressources imposables mensuelles plus élevé, de l'ordre de 2.800
€/mois pour une personne seule.
En 2012, on comptait 544.236 demandeurs de logements sociaux inscrits en
Île-de-France3, pour un parc régional de 1.166.630 logements locatifs
sociaux conventionnés, ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement
(APL), sur un total de 1.217.409 logements gérés par les bailleurs sociaux.
Paris rassemblait 25,7 % des demandes alors que son parc social représentait
17 % du parc régional : le nombre des demandes y équivalait ainsi à 67 % de
son parc social.
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Dans son rapport sur le logement en Ile-de-France, la Cour des comptes
pointe la situation des ménages dont les revenus dépassent les plafonds et
qui continuent d'habiter un HLM.
Oui, on peut bénéficier de revenus de 100.000 euros annuels et être
locataire du parc social à Paris. Une situation connue que dénonce la Cour
des Comptes dans son dernier rapport sur le logement en Ile-de-France. "En
2011, 47 % des locataires du parc social, soit environ 520.000 ménages,
avaient des revenus dépassant 60 % du plafond de ressources des logements
PLUS qui leur était applicable (niveau correspondant à celui du plafond de
ressources applicable aux logements PLAI, les plus sociaux), alors que 36 %
des locataires du parc privé, soit environ 430.000 ménages, avaient des
revenus en dessous de ce plafond", souligne le rapport.
Des surloyers insuffisants
Plus inquiétant, 15 % des locataires disposent de revenus équivalents au
double des plafonds ! C'est le serpent de mer du parc social : si un
bénéficiaire d'un logement HLM remplit les conditions initiales pour en
bénéficier, on ne peut lui enjoindre par la suite de quitter le logement,
même si ses revenus ayant évolué dépassent largement les plafonds en
vigueur. Il doit toutefois s'acquitter, dans certains cas, d'un "surloyer"
afin de tenir compte de cette situation. Sauf décision judiciaire, comme
dans l'affaire Frigide Barjot (domiciliation de société) ou troubles graves
à la jouissance des lieux (trafic de drogue par exemple), impossible de
déchoir un locataire de son logement.
Réformer le droit au maintien dans les lieux
La question du droit au maintien dans les lieux est donc une nouvelle fois
posée : "Le fait que des locataires bénéficiant de revenus supérieurs aux
plafonds réglementaires aient droit au maintien dans les lieux en payant le
même montant de loyer que les ménages éligibles est apparu abusif depuis de
nombreuses années, et des dispositions législatives successives ont mis en
place un supplément de loyer de solidarité (SLS) dont le montant croissant
devait rejoindre le prix du marché et inciter les locataires les plus aisés
à libérer des logements, soit qu'ils aillent dans le parc privé, soit qu'ils
accèdent à la propriété".
La Cour des Comptes préconise une double réforme : d'une part, "procéder à
une remise en ordre des loyers, afin de passer des loyers maximums
réglementaires à des loyers fixés en fonction du service rendu au
locataire". D'autre part, concernant le système des surloyers et ses
multiples dérogations, "il pourrait être également envisagé de mettre en
œuvre une progressivité des loyers en fonction des revenus, comme
alternative ou complément à un système plus robuste de supplément de loyer
de solidarité".
J'y suis, j'y reste
Autre problème : le parc actuel est insuffisant pour répondre à la demande.
En cause notamment un faible taux de mobilité. Comprendre : les locataires,
une fois en place, ont tendance à rester logements dans leur logement. De
fait, 51 % des locataires occupent un HLM depuis plus de 10 ans, contre 8 %
depuis moins de 2 ans en Ile-de-France, à comparer respectivement aux 41 %
et 14 % relevés en province. En conséquence, le taux de mobilité en 2012
était quasiment 2 fois plus élevé en province qu'en région parisienne, à
11,2 % contre 6,7 %.
Malgré des aides publiques, la construction reste insuffisante : "La rareté
et le prix du foncier restent donc l'obstacle majeur pour la construction de
nouveaux logements sociaux. Un certain nombre de communes font en outre état
de contingences physiques rendant encore plus étroites leurs marges de
manœuvre. Par exemple, à Nogent-sur-Marne, un plan de prévention du risque
inondation (PPRI) affecte le territoire disponible pour la construction de
logements sociaux, rendant les opérations également plus onéreuses",
constate la Cour des Comptes.
Malgré tout, bon nombre de villes ont poursuivi leurs efforts, tandis que
dans le même temps le législateur est venu renforcer les obligations en
matière de production de logements sociaux. "Une grande partie des communes
doivent continuer à investir au-delà de 2020 alors qu'elles étaient proches
d'atteindre l'objectif de 20 %, et que le nouvel objectif de 25 %
impliquerait de construire ou conventionner plus de 280.000 logements sur
leur territoire d'ici à 2025, soit presque 15 ans de production moyenne de
toute l'Île-de-France au cours des dernières années", estime-t-elle.
Rappel
Le parc locatif social se compose de plusieurs types de logements
caractérisés par leur mode de financement, par leur niveau de loyer et par
le niveau de revenu maximal fixé pour y accéder. Pour les logements mis en
service depuis les années 2000, on distingue :
- les logements financés par des prêts locatifs aidés d'insertion (PLAI),
destinés aux ménages les plus modestes avec un plafond de ressources
imposables avoisinant, dans la zone la plus tendue (A bis, Paris et
certaines communes franciliennes), 1.200 €/mois pour une personne seule en
2014;
- les logements financés par des prêts locatifs à usage social (PLUS),
destinés à des ménages moins modestes, dont les ressources imposables ne
dépassent pas, la même année et dans la même zone, un plafond d'environ
2.100 €/mois pour une personne seule ;
- les logements financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), assortis d'un
plafond de ressources imposables mensuelles plus élevé, de l'ordre de 2.800
€/mois pour une personne seule.
En 2012, on comptait 544.236 demandeurs de logements sociaux inscrits en
Île-de-France3, pour un parc régional de 1.166.630 logements locatifs
sociaux conventionnés, ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement
(APL), sur un total de 1.217.409 logements gérés par les bailleurs sociaux.
Paris rassemblait 25,7 % des demandes alors que son parc social représentait
17 % du parc régional : le nombre des demandes y équivalait ainsi à 67 % de
son parc social.
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