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Accueil>Forum immobilier > Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés
  1. #1
    fanf
    Guest

    Par défaut Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés

    Bonjour,

    J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
    Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
    viabilisés.
    Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
    un tel cas ?
    Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
    deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?
    Merci pour vos réponses ou liens vers des sites compétents.

    JFC

  2. #2
    Papageno
    Guest

    Par défaut Re: Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés

    Bonjour,

    J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
    Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
    viabilisés.
    Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
    un tel cas ?
    Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
    deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?

    Bonjour

    La vente d'un terrain nu contre la remise de parcelles viabilisées
    est une pratique courante .
    Elle permet au lotisseur de faire l'économie de l'achat du foncier
    et donc de frais financiers .
    Il n'y a pas de règle pour fixer votre contrepartie .
    Tout dépend du coût de la viabilisation ( variable suivant les communes, le
    POS et la topographie )
    Prix terrain viabilisé (moins) frais de viabilisation = Prix terrain vendu
    ..
    De ce dernier il faut déduire la marge du lotisseur .....
    là est tout le jeu de la négociation .

    Par ailleurs , je vous mets en garde sur les termes de la rédaction du
    pré-contrat .
    Il faut clairement fixer un délai pour l'acte définitif ( les lotisseurs
    aiment bien avoir tout vendu avant de réaliser les travaux )
    et désignation précise sur plan des lots qui vous sont attribués ( le
    terrain au fond du lotissement au calme vaut plus que celui au bord de la
    nationale )
    Il convient donc de vous faire assister par un Notaire indépendant qui ne
    soit pas à
    la botte du lotisseur .

    Bien à vous

    --
    Papageno
    Dernière modification par hlytkina ; 25/09/2008 à 06:38.

  3. #3
    MichelB
    Guest

    Par défaut Re: Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés

    Bonjour,

    << Bonjour,

    << J'envisage de vendre un terrain m'appartenant à un lotisseur.
    << Celui-ci me propose de me payer non pas en numéraire, mais en lots
    << viabilisés.
    << Savez-vous quelles sont les proportions habituellement pratiquées dans
    << un tel cas ?
    << Par exemple : un tiers des lots pour le propriétaire du terrain et
    << deux tiers pour le lotisseur, ou bien moitié moitié ?

    < Bonjour

    < La vente d'un terrain nu contre la remise de parcelles viabilisées
    < est une pratique courante .
    < Elle permet au lotisseur de faire l'économie de l'achat du foncier
    < et donc de frais financiers .
    < Il n'y a pas de règle pour fixer votre contrepartie .
    < Tout dépend du coût de la viabilisation ( variable suivant les communes, le
    < POS et la topographie )
    < Prix terrain viabilisé (moins) frais de viabilisation = Prix terrain vendu
    ..
    < De ce dernier il faut déduire la marge du lotisseur .....
    < là est tout le jeu de la négociation .

    < Par ailleurs , je vous mets en garde sur les termes de la rédaction du
    < pré-contrat .
    < Il faut clairement fixer un délai pour l'acte définitif ( les lotisseurs
    < aiment bien avoir tout vendu avant de réaliser les travaux )
    < et désignation précise sur plan des lots qui vous sont attribués ( le
    < terrain au fond du lotissement au calme vaut plus que celui au bord de la
    < nationale )
    < Il convient donc de vous faire assister par un Notaire indépendant qui ne
    < soit pas à
    < la botte du lotisseur .

    < Bien à vous
    Je ne peux que souscrire aux propos de Papageno.
    Il est totalement impossible de dégager des règles générales.

    Un lotissement de petite taille avec une simple aire de retournement sera moins onéreux à viabiliser
    qu'un lotissement de plus grande taille où il faudra peut-être édifier un poste EDF, ramener un
    répartiteur téléphonique, prévoir la circulation éventuelle de bus, subir les exigences des concédés
    etc...
    La topographie est également loin d'être neutre.
    Ensuite les contraintes réglementaires: densité, lignes aériennes ou enterrées, consistance de la
    voirie.....
    Quelle population ce lotissement est-il destiné à accueillir ?

    Si vous pouvez répondre à ces questions et que vous pouvez les chiffrer vous aurez une première
    estimation.
    Ensuite il faudra évaluer la marge du prometteur qui apporte son savoir faire commercial et
    technique ainsi que le portage financier jusqu'à complète commercialisation.

    De mon expérience ces coûts peuvent varier grandement et les ratios terrain nu/terrain viabilisé ne
    sont jamais identiques.
    Les chiffres que vous donnez sont tout aussi acceptables l'un que l'autre 1/3 ou 1/2 pour
    l'apporteur du foncier, sachant qu'il m'est arrivé de ne pas pouvoir proposer plus que 1/10eme
    (estimation évaluée à la louche en terme de dation).

    Autre question: les parcelles que vous vous réservez sont-elles pour un usage
    personnel/familial/amical ou souhaitez vous concurrencer le lotisseur?
    Beaucoup de lotisseurs (la majorité) sont à la fois lotisseurs et constructeurs ou ont des accords
    avec des constructeurs. Dans ce cas c'est la marge globale qui les intéresse, quitte à sacrifier la
    marge sur le foncier.

    Pour résumer:
    - les impondérables sont telles que même le lotisseur peut se "planter"
    - si vous n'êtes pas un professionnel chevronné la seule négociation possible reste celle de
    l'exigence maximum jusqu'à atteindre le "point de rupture" où le lotisseur, qui ne maîtrise pas
    tous les coûts et aléas au moment de la négociation, ne pourra pas vous suivre....et votre terrain
    ne vaudra plus rien....provisoirement.
    - négociez, négociez encore, en immobilier il n'existe pas de règle générale ni de certitude.

    En ce qui concerne la 2ème partie de la réponse de Papageno effectivement un bon notaire, bien
    implanté localement, et qui ne se contente pas de noter et de collecter les différentes taxes, peut
    vous aider dans la négociation. Mais ils se font rares, ceux qui ont à la fois l'expérience locale
    et les contacts personnels avec les intervenants de l'immobilier (lotisseurs, promoteurs,
    collectivités locales, DDE...).

    -----------------------
    Cordialement
    MichelB
    Dernière modification par hlytkina ; 25/09/2008 à 06:43.

  4. #4
    fanf
    Guest

    Par défaut Re: Paiement d'un terrain à lotir en lots viabilisés

    Merci beaucoup pour votre réponse.

    JF Carbonel

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