Révision loyer dans un cadre Robien

[Invité]

Bonjour,
en 2007 je me suis lancé dans un investissement dans
le cadre de la loi Robien.
Je passe les détails, mais avec les retards du chantier, je
n'ai été livré qu'en avril 2010.
Entre temps la crise était passée par là et les loyers ont
baissé, les locataires solvables difficiles à trouver. Et quand
il y a une livraison en masse l'offre est supérieure à la demande
dans certaines villes (c'est le cas pour Perpignan).
Bref, je me suis retrouvé à louer à 650€ pour un 66m2+21 de terrasse,
le prix plancher du contrat, alors que le plafond Robien aurait donné
facilement 750€.
Aujourd'hui tout ce que j'avais estimé est plus élevé, les charges non
récupérables, les impôts locaux déjà payable dès la première année
(et oui à Perpignan pas de déduction de la part Municipalité) et en plus
ce serait plutôt du 850€ plutôt que 650 estimé.
En résumé les charges sont plus élevées et les loyers inférieurs.
Quelle marge de manoeuvre est-ce que j'ai pour augmenter le loyer
afin de revenir au plafond Robien. Est-ce que je peux obliger Foncia
à augmenter plus que le taux qu'ils appliquent ?
Est-ce que cela se fait uniquement à la date anniversaire ?
D'un autre coté je me dis que mes locataires étant des personnes âgées
(âgées, pas pauvres), je suis garanti d'une rentrée régulière et pas de
rotation de locataire.
Qu'en pensez-vous, avez-vous un conseil à me donner ?

[Invité]

Re: Révision loyer dans un cadre Robien

Bonjour,
en 2007 je me suis lancé dans un investissement dans
le cadre de la loi Robien.
Je passe les détails, mais avec les retards du chantier, je
n'ai été livré qu'en avril 2010.
Entre temps la crise était passée par là et les loyers ont
baissé, les locataires solvables difficiles à trouver. Et quand
il y a une livraison en masse l'offre est supérieure à la demande
dans certaines villes (c'est le cas pour Perpignan).
Bref, je me suis retrouvé à louer à 650€ pour un 66m2+21 de terrasse,
le prix plancher du contrat, alors que le plafond Robien aurait donné
facilement 750€.
Aujourd'hui tout ce que j'avais estimé est plus élevé, les charges non
récupérables, les impôts locaux déjà payable dès la première année
(et oui à Perpignan pas de déduction de la part Municipalité) et en plus
ce serait plutôt du 850€ plutôt que 650 estimé.
En résumé les charges sont plus élevées et les loyers inférieurs.
Quelle marge de manoeuvre est-ce que j'ai pour augmenter le loyer
afin de revenir au plafond Robien. Est-ce que je peux obliger Foncia
à augmenter plus que le taux qu'ils appliquent ?
Est-ce que cela se fait uniquement à la date anniversaire ?
D'un autre coté je me dis que mes locataires étant des personnes âgées
(âgées, pas pauvres), je suis garanti d'une rentrée régulière et pas de
rotation de locataire.
Qu'en pensez-vous, avez-vous un conseil à me donner ?

déjà changer de gestionnaire de vos loyers.
il y a un syndic
et aussi le gestionnaire de votre appartement et vous pouvez avoir 2
intervenants différents.

Alain

[S C.]

Les loyers suivent l'offre et la demande. Sur ma ville, Narbonne, ils ont baissé de 10% environ, l'offre étant large, notamment à cause des programmes neufs.
Légalement, tu ne peux modifier le loyer qu'à l'occasion d'un changement de locataire.

[S C.]

Changer de gestionnaire ? Est ce que cela va modifier la donne, le parc locatif étant ce qu'il est sur Perpignan ? J'ai tendance à dire non.... Donc aucun intérêt... Sauf à gérer en direct, possible mais coup de poker.... Prendre une assurance loyers impayés coût moins cher.

[Invité]

Re: Révision loyer dans un cadre Robien

Bonjour,
Non c'est le même, Foncia.
Je suis en contrat de gestion avec eux. Comme l'appart
est 1000Kms de mon lieu d'habitation changer de gestionnaire
n'est pas simple. Et oui c'est une erreur que d'acheter loin de
son domicile, je l'ai compris trop tard.

[Invité]

Re: Révision loyer dans un cadre Robien

Bonjour,
Non c'est le même, Foncia.
Je suis en contrat de gestion avec eux. Comme l'appart
est 1000Kms de mon lieu d'habitation changer de gestionnaire
n'est pas simple. Et oui c'est une erreur que d'acheter loin de
son domicile, je l'ai compris trop tard.

c'est bien ce que je dis: changer de contrat de gestion.
Alain

[Invité]

Re: Révision loyer dans un cadre Robien

Bonjour,
en 2007 je me suis lancé dans un investissement dans
le cadre de la loi Robien.
Je passe les détails, mais avec les retards du chantier, je
n'ai été livré qu'en avril 2010.
Entre temps la crise était passée par là et les loyers ont
baissé, les locataires solvables difficiles à trouver. Et quand
il y a une livraison en masse l'offre est supérieure à la demande
dans certaines villes (c'est le cas pour Perpignan).
Bref, je me suis retrouvé à louer à 650€ pour un 66m2+21 de terrasse,
le prix plancher du contrat, alors que le plafond Robien aurait donné
facilement 750€.
Aujourd'hui tout ce que j'avais estimé est plus élevé, les charges non
récupérables, les impôts locaux déjà payable dès la première année
(et oui à Perpignan pas de déduction de la part Municipalité) et en plus
ce serait plutôt du 850€ plutôt que 650 estimé.
En résumé les charges sont plus élevées et les loyers inférieurs.
Quelle marge de manoeuvre est-ce que j'ai pour augmenter le loyer
afin de revenir au plafond Robien.

A l'évidence le différentiel entre le loyer actuel et le loyer
plafonné.

+ Est-ce que je peux obliger Foncia
à augmenter plus que le taux qu'ils appliquent ?

Non
La révision des loyers est établie, si le bail le permet selon l'indice
IRL, un truc plus ou moins bidonné par l'administration pour juguler la
flambée des loyers.

Est-ce que cela se fait uniquement à la date anniversaire ?

Oui et quand c'est prévu par la bail.
Autrement il faut attendre l'échéance du bail.

D'un autre coté je me dis que mes locataires étant des personnes âgées
(âgées, pas pauvres), je suis garanti d'une rentrée régulière et pas de
rotation de locataire.

C'est aussi un avantage, car qui dit turn-over dit :
* état des lieux
* période d'inoccupation
* renouvellement du risque d'impayé.

[Invité]

Re: Révision loyer dans un cadre Robien

Merci