Opposition à un permis de construire

[Invité]

Nous sommes propriétaires d'une maison ancienne (1938) à l'angle d'une
petite rue (largeur 5.80 mts). Un permis a été délivré pour la démolition de
parkings (datant de 1955) et la construction d'un immeuble de l'autre côté
de cette rue. Hauteur 12.50 mts sur longueur 16.80 mts.

Il semblerait que les règles d'urbanisme ont été respectées. Mais nous
allons faire un recours en référé et en annulation auprès du tribunal
administratif. Ce projet est une vraie catastrophe pour nous riverains
immédiats : non respect de notre vie privée (34 fenêtres dont 11 balcons
directement sur nos cuisine, terrasse et jardin, perte de la vue dégagée sur
les rues adjacentes et les garages de la propriété avoisinante, perte en
ensoleillement, perte de valeur vénale de notre bien, nuisances sonores et
pollution dues au chantier et troubles de voisinage, stabilité du sous-sol
lors des travaux (garage souterrain), risques liés aux grues au-dessus de
notre maison .

Plusieurs questions : La date d'exécution du début des travaux doit-elle
figurer sur le panneau du PC ? Comment connaître la date réelle d'affichage
du PC sur le terrain ? Où trouver le rapport géologique sur la nature du
sous-sol et l'impact de la construction ? Peut-on jouer sur l'absence de la
mention de la date de dépôt du Permis de démolir sur le PC ?

Comment avoir accès à un document officiel attestant de la date de
construction de notre maison et des garages voisins (le cadastre nous a
donné l'info verbalement) ? Comment pouvons nous faire jouer une
prescription trentenaire étant donné que notre maison de 1938 jouit d'une
vue dégagée sur ces garages depuis 50 ans ? Comment faire valoir nos droits
en matière de servitudes d'ensoleillement, de dépréciation de bien, etc. ?
Comment se protéger et se faire indemniser des éventuels dégâts liés à la
construction ? Comment faire pour que le promoteur aménage son projet au
mieux de nos intérêts ?

Avez-vous des modèles de recours ?

Merci de votre aide et de vos conseils avisés au plus vite car notre recours
des tiers s'achève dans 10 jours.

[Invité]

Re: Opposition à un permis de construire

Bonjour,
J'ai lu avec intérêt votre mail, mais je dois vous indiquer que, tel que vous êtes parti, vous n'avez pratiquement aucune chance d'avoir gain de cause.

Je vous suggère donc de demander d'urgence conseil à un avocat, qui vous aidera peut être à trouver d'autres angles d'attaque que ceux auxquels vous pensez, ou attirera votre attention sur les risques de dommages et intérêts auxquels vous pouvez être condamnés si vous perdez.

En effet , vous envisagez de contester devant le tribunal administratif (TA) la légalité du permis de construire accordé sur le terrain voisin tout en reconnaissant "que les règles d'urbanisme ont été respectées". La seule critique concernant la procédure d'instruction du permis est que le permis de démolir n'y serait pas visé, ce qui me parait "court" pour obtenir l'annulation du permis de construire.


Tous les autres arguments concernent des problématiques de droit privé, liées au préjudice que ce projet vous porterait.
Dans cette démarche, seul le tribunal de grande instance (TGI) pourrait vous donner satistaction (et non le tribunal administratif), mais un avocat y est obligatoire. Par contre, vous pouvez engoger ce procès contre le propriétaire voisin plus de 2 mois après l'affichage du permis du voisin.

Cela dit, le TGI n'accepte que très rarement d'interdire une construction ou d'accorder des dommages et intérêts lorsque qu'une construction "bouche la vue"et réduit l'ensoleillement d'um voisin, en considérant que c'est une conséquence normale de la vie en ville.

Par exemple, votre argument selon lequel "notre maison de 1938 jouit d'une
vue dégagée sur ces garages depuis 50 an" et "Comment faire valoir nos droits
en matière de servitudes d'ensoleillement, de dépréciation de bien" revient à dire que vous prétendez interdire à votre voisin de valoriser au mieux sa propriété, ce qui est son droit de propriétaire, uniquement dans votre intérêt, alors qu'aucune servitude ne vous lie. Juridiquement, vous demandez a ce que votre propriété conserve une plus value qui n'est pas la votre, mais qui est liée a une faible utilisation du potentiel économique du terrain du voisin, dont vous avez profité gratuitement pendant 50 ans...

Pour répondre à certaines de vos questions :
- "La date d'exécution du début des travaux doit-elle figurer sur le panneau du PC ? "
NON.

- "Comment connaître la date réelle d'affichage du PC sur le terrain ?"
C'est à vous de prouver (témoignages...) que vous saisissez le TA dans le délait réglementaire de 2 mois.

-"Comment avoir accès à un document officiel attestant de la date de construction de notre maison et des garages voisins (le cadastre nous a donné l'info verbalement) ?"
Voir vos actes de propriété, ainsi que tous éléments de preuve objectifs : photos anciennes datables par le contenu (photos d'un mariage dont on a la date, montrant la maison, articles du journal local...) ou des attestations de voisins...

- le projet crée plein de vues sur notre terrain, dont il n'est séparé que par la rue, qui fait 5,80m. de large :
Le code civil autorise des vues sur son voisin si la fenêtre est à plus de 1,9m. de la limite de propriété.

- "Où trouver le rapport géologique sur la nature du sous-sol et l'impact de la construction ? "
Ce n'est pas un élement du permis de construire. Et si les fondations du bâtiment ne sont pas suffisantes, ce n'est pas votre problème, mais celui du propriétaire qui construit, de son entreprise, de ses locataires ou acheteurs, de l'architecte et des assurances de tout ce petit monde.

[Invité]

Re: Opposition à un permis de construire

- le projet crée plein de vues sur notre terrain, dont il n'est séparé que
par la rue, qui fait 5,80m. de large : Le code civil autorise des vues sur
son voisin si la fenêtre est à plus de 1,9m. de la limite de propriété.

Ca ne peut pas etre etendu par le POS/PLU ou alors ce dernier ne
s'applique t'il qu'entre terrains privés ?

[Invité]

Re: Opposition à un permis de construire

>> - le projet crée plein de vues sur notre terrain, dont il n'est séparé
>> que
>> par la rue, qui fait 5,80m. de large : Le code civil autorise des vues
>> sur
>> son voisin si la fenêtre est à plus de 1,9m. de la limite de propriété.

> Ca ne peut pas etre etendu par le POS/PLU ou alors ce dernier ne
> s'applique t'il qu'entre terrains privés ?

Si, tout à fait.
C'est l'article 6 du règlement de chaque zone qui fixe, éventuellement, de
telles règles.

Mais comme le message initial indiquait que le permis de l'immeuble voisin
était conforme aux règles d'urbanisme, je n'ai pas parlé de cette question.

Je voulais simplement expliquer à cet intervenant que, même s'il estimait,
sans doute à juste titre, que le projet d'immeuble lui causait un préjudice,
il n'obtiendrait sans doute pas de décision de justice favorable, en tous
cas sur la base de ce qu'il nous expliquait, mais, qu'au contraire, il avait
profité d'une situation favorable pendant 50 ans, sans que cela ne lui donne
le droit empêcher son voisin de mieux mettre en valeur sa propriété (mieux,
dans un sens économique, bien sur. L'urbain ou les sentiments, le cadre de
vie, c'est une autre question ;-)

Claude Shoshany

[Invité]

Re: Opposition à un permis de construire

Nous sommes propriétaires d'une maison ancienne (1938) à l'angle d'une
petite rue (largeur 5.80 mts). Un permis a été délivré pour la démolition
de parkings (datant de 1955) et la construction d'un immeuble de l'autre
côté de cette rue. Hauteur 12.50 mts sur longueur 16.80 mts.

Il semblerait que les règles d'urbanisme ont été respectées. Mais nous
allons faire un recours en référé et en annulation auprès du tribunal
administratif. Ce projet est une vraie catastrophe pour nous riverains
immédiats : non respect de notre vie privée (34 fenêtres dont 11 balcons
directement sur nos cuisine, terrasse et jardin, perte de la vue dégagée
sur les rues adjacentes et les garages de la propriété avoisinante, perte
en ensoleillement, perte de valeur vénale de notre bien, nuisances sonores
et pollution dues au chantier et troubles de voisinage, stabilité du
sous-sol lors des travaux (garage souterrain), risques liés aux grues
au-dessus de notre maison .

Plusieurs questions : La date d'exécution du début des travaux doit-elle
figurer sur le panneau du PC ? Comment connaître la date réelle
d'affichage du PC sur le terrain ? Où trouver le rapport géologique sur la
nature du sous-sol et l'impact de la construction ? Peut-on jouer sur
l'absence de la mention de la date de dépôt du Permis de démolir sur le PC
?

Comment avoir accès à un document officiel attestant de la date de
construction de notre maison et des garages voisins (le cadastre nous a
donné l'info verbalement) ? Comment pouvons nous faire jouer une
prescription trentenaire étant donné que notre maison de 1938 jouit d'une
vue dégagée sur ces garages depuis 50 ans ? Comment faire valoir nos
droits en matière de servitudes d'ensoleillement, de dépréciation de bien,
etc. ? Comment se protéger et se faire indemniser des éventuels dégâts
liés à la construction ? Comment faire pour que le promoteur aménage son
projet au mieux de nos intérêts ?

Avez-vous des modèles de recours ?

Merci de votre aide et de vos conseils avisés au plus vite car notre
recours des tiers s'achève dans 10 jours.

Je ne peux que confirmer la réponse qui vous a été donnée par Claude
Shoshany qui est très complète.

Si les règles d'urbanisme ont été respectées votre recours devant le TA est
voué à un échec certain car le TA n'est juge que de la légalité du PC.

Ce que vous évoquez concerne en réalité les conséquences dommageables que va
engendrer la constrcution. La seule action possible est donc une action
devant le TGI fondée sur le trouble anormal de voisinage (construction
jurisprudentielle développée autour de l'article 544 du Code Civil).
Vous ne pourrez donc pas empêcher la construction mais solliciter
l'indemnisation du préjudice qu'elle vous fait subir.

[Invité]

Re: Opposition à un permis de construire

Merci de votre aide et de vos conseils avisés au plus vite car notre
recours des tiers s'achève dans 10 jours.

Bonsoir,

Si vous êtes toujours décidé d'attaquer ce PC au TA malgré les conseils qui
vous ont été prodigués par Claude Shoshany et svbeev, et que le temps vous
manque pour ficeler le dossier, vous pouvez toujours songer à un recours
amiable qui interrompt le délai de recours contentieux.

P.S. : n'oubliez pas de notifier votre recours au bénéficiaire du permis de
construire sous peine d'irrecevabilité.
Cordialement
--
Yvan Daumin

[Invité]

Attention au retour de bâton ruinant

Bonjour,

Et bien vous êtes exactement dans la même situation que mon père qui a fait avec les voisins un recours contre un promoteur qui voulait mettre un immeuble dans un terrain assez central et tous les voisins, dont mon père, ont fait un recours en Mairie puis au Tribunal en 2008.

Nous avons fait trainer 2 ans son permis. Mais le promoteur n'a pas abandonné.
En 2010, le Tribunal a jugé que l’ensoleillement relatif perdu n'était que peu recevable (le promoteur a démontré que l'immeuble était plus bas que les immeubles avoisinants), que les limites administratives éteint respectés à 5 mètres et nous a débouté.

Le promoteur s'est retourné contre tous les voisins en demandant , par voisins ayant fait le recours, 1/10 du Chiffre d'affaire perdu sur 2 ans + les intérêts + dommage = résultat : 94 000€ de pénalités pour chaque famille ayant fait le recours!

Ce fut une catastrophe. Nous avons revendu la maison de mon père et avons déménagé et avons perdu presque 100 000€ dans cette affaire.

Je ne vous recommande le recours de tiers que si vous êtes sûr que le promoteur n'agit pas dans les règles d'urbanisme.

Mon père aurait préféré au final garder sa maison, car finalement le voisinage avec ce nouvel immeuble s'est valorisé !
Quelle erreur nous le regrettons vraiment, mais la vente était obligatoire nous n'avions tout simplement pas les 94 000€ réclamés.

[Invité]

Et en 2010, l'arrêt a été rendu national

Un arrêt de la Cour d’Appel de Bordeaux (CA Bordeaux, 28 janvier 2010, Juris data n°2010-000255) vient préciser que ne constitue pas un trouble anormal de voisinage la perte d’ensoleillement engendrée par la construction d’un bâtiment dès lors que les maisons sont entourées d’immeubles dont la hauteur est équivalente au nouveau bâtiment d’une part ; que ne constitue pas non plus un trouble anormal de voisinage le trouble visuel engendré par l’existence de fenêtres donnant plus particulièrement sur le jardin de ces maisons d’autre part ; et qu’enfin, ne constitue pas un trouble anormal de voisinage la perte d’un avantage tenant au fait que ces maisons bénéficiaient auparavant d’une vue exceptionnelle sue le parc sur lequel a été édifié le nouveau bâtiment.

[Invité]

Problème de construction dans une A.S.A

Bonjour,

j'ai lu avec énormément d'attention votre discussion.

Je rencontre aujourd'hui une situation analogue.

J'habite Nantes dans une avenue privée régie par une Association syndicale autorisée, que je vais appeler avenue 1 pour que mes propos soient clairs.
La maison mitoyenne de la mienne a été vendue et va être démolie pour laisser la place à une maison neuve.
Cette maison est à l'angle d'une autre avenue privée (avenue 2), elle aussi une ASA, mais n'entre pas dans son champ d'action. L'actuelle entrée de cette maison se fait dans l'avenue 1 mais la porte de garage se situe dans l'avenue 2. Cette porte existe depuis plus de 30 ans sans que personne n'en ai fait la moindre contestation. Pour autant la maison n'a pas été inclue dans l'ASA de l'avenue 2.
Le futur projet détruit un mur de clôture et l'entrée de la future maison se fera par l'avenue 2.
Pour différentes raisons, principalement des problème de jalousie et de peur de l'étranger et tout simplement pour em@#der le monde, les propriétaires de l'avenue 2 veulent interdire la construction. Le long de cet actuel mur de clôture se situent 4 place de stationnement et un d'entre elle sera surement supprimée par le projet.
Mon futur voisin vient d'avoir son permis de construire. Sur quelles bases les propriétaires peuvent ils empêcher la construction? Devant quel tribunal (L'ASA est une personne morale publique)? L'ASA peut elle le faire en son nom ? ou doit elle créer une autre association pour ester en justice ?
De mon coté je penche pour une action au TGI pour Trouble anormal de voisinage. Cela veut donc dire action en référé pour retarder la construction avec gros risque d'échec si j'en crois vos réponses précédentes.

merci de vos réponses, je peine dans mes recherches et ce principalement en raison du statut publique de l'ASA.

merci !