partition d'un lot

[Invité]

un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
la copropriété.

en a-t-il le droit ?
Qu'est-il possible de faire ?

[Invité]

Re: partition d'un lot

un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
la copropriété.

en a-t-il le droit ?
Qu'est-il possible de faire ?

qu'étaient les locaux auparavant ?

a priori, il a fait des travaux sans autorisation. Il a certaineemnt
fait des travaux (menuiserie, porte, etc.) sans autorisation de la copro
sur des éléments communs et non privatif. Par conséquent la copro peut
vérifier la chose et demander la remise en état initial.

La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
demander de respecter la destination initiale...

dans un cas comme dans l'autre, après avoir vérifier la destination
initiale et les travaux éventuellement réalisés sans autorisation, si le
propriétaire ne veut pas revenir en arriere, il faut poursuivre en justice.

Ce sont des éléments basique, sans voir la totalité des éléments, il y'a
peut être d'autres points problématiques... si les premiers éléments se
confirme, il faut consulter un avocat.

Dans tous les cas, je ne sais pas si c'est obligatoire, mais l'idéal est
de discuter la question en AG et que la copro décide de poursuivre...
elle doit se baser sur le conseil d'un avocat pour prendre sa décision
(pas obligatoire, mais il serait étrange qu'elle fasse autrement)

[Invité]

Re: partition d'un lot

>> un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
>> cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
>> boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
>> Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
>> la copropriété.

>> en a-t-il le droit ?
>> Qu'est-il possible de faire ?

> qu'étaient les locaux auparavant ?

> a priori, il a fait des travaux sans autorisation. Il a certaineemnt fait des
> travaux (menuiserie, porte, etc.) sans autorisation de la copro sur des
> éléments communs et non privatif. Par conséquent la copro peut vérifier la
> chose et demander la remise en état initial.

A priori nul besoin de travaux sur les parties commune. Il suffit de
boucher une porte entre 2 pièces.

> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut être
> réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui demander de
> respecter la destination initiale...

Si le règlement de copropriété autorise les commerces, il n'y a pas
forcément changement de destination.

> dans un cas comme dans l'autre, après avoir vérifier la destination initiale
> et les travaux éventuellement réalisés sans autorisation, si le propriétaire
> ne veut pas revenir en arriere, il faut poursuivre en justice.

> Ce sont des éléments basique, sans voir la totalité des éléments, il y'a peut
> être d'autres points problématiques... si les premiers éléments se confirme,
> il faut consulter un avocat.

> Dans tous les cas, je ne sais pas si c'est obligatoire, mais l'idéal est de
> discuter la question en AG et que la copro décide de poursuivre... elle doit
> se baser sur le conseil d'un avocat pour prendre sa décision (pas
> obligatoire, mais il serait étrange qu'elle fasse autrement)

Le syndic n'a besoin d'aucune autorisation pour lancer les procédures.

[Invité]

Re: partition d'un lot

>>> un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
>>> cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
>>> boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
>>> Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
>>> la copropriété.

>>> en a-t-il le droit ?
>>> Qu'est-il possible de faire ?

>> qu'étaient les locaux auparavant ?

>> a priori, il a fait des travaux sans autorisation. Il a certaineemnt
>> fait des travaux (menuiserie, porte, etc.) sans autorisation de la
>> copro sur des éléments communs et non privatif. Par conséquent la
>> copro peut vérifier la chose et demander la remise en état initial.

> A priori nul besoin de travaux sur les parties commune. Il suffit de
> boucher une porte entre 2 pièces.

non, comme j'ai dit, ce n'est pas obligé et il faut voir... j'ai vu des
changement de destination par le passé, en général il y a vait des
problamtiques "porte d'entrée" et accès voiture stationnement
quasi-systématiquement.

Dans le cas présent, il s'agissait vraissemblablement d'un local
commercial avec une "porte de service" au grand maximum.

Pour que ce soit loué en arriere boutique il y a peut être eu des
problème deluminosité (fenetres), de porte digne de ce nom, et il
devrait y en avoir eu aussi sur l'installation electrique avec un
compteur séparé pour respecter les exigences EDF (sauf si meublé si je
me souviens bien).

Bref, outre le fait de boucher une cloison, sur quoi la copro n'a rien à
dire, il y a probablement voir certainement eu des travaux qui ont été
réalisé sans l'accord nécessaire. En tout cas, la copropriété doit
controler ceci et l'inclure dans la plainte éventuelle.

>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>> demander de respecter la destination initiale...

> Si le règlement de copropriété autorise les commerces, il n'y a pas
> forcément changement de destination.

Si, découpage du lot en 2 avec une arriere boutique non habitable. Le
changement de destination ne comdamne pas que les locaux d'habitation
converti en commerce, meme si c'est le plus fréquent, mais aussi le
changement de destination dans le sens inverse à ma connaissance.

le fait qu'un règlement de syndic autorise des commerces et autorise des
habitation n'implique en aucun cas qu'un lot à destination commerciale
puisse etre affecté en habitation ou inversement.

De même, la division de lot peut être interdite dans le règlement de
copro (ou soumise à autorisation de la copro), c'est à vérifier...

[Invité]

Re: partition d'un lot

>>>> un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
>>>> cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
>>>> boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
>>>> Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
>>>> la copropriété.

>>>> en a-t-il le droit ?
>>>> Qu'est-il possible de faire ?

>>> qu'étaient les locaux auparavant ?

>>> a priori, il a fait des travaux sans autorisation. Il a certaineemnt
>>> fait des travaux (menuiserie, porte, etc.) sans autorisation de la
>>> copro sur des éléments communs et non privatif. Par conséquent la
>>> copro peut vérifier la chose et demander la remise en état initial.

>> A priori nul besoin de travaux sur les parties commune. Il suffit de
>> boucher une porte entre 2 pièces.

> non, comme j'ai dit, ce n'est pas obligé et il faut voir... j'ai vu des
> changement de destination par le passé, en général il y a vait des
> problamtiques "porte d'entrée" et accès voiture stationnement
> quasi-systématiquement.

> Dans le cas présent, il s'agissait vraissemblablement d'un local commercial
> avec une "porte de service" au grand maximum.

> Pour que ce soit loué en arriere boutique il y a peut être eu des problème
> deluminosité (fenetres), de porte digne de ce nom, et il devrait y en avoir
> eu aussi sur l'installation electrique avec un compteur séparé pour respecter
> les exigences EDF (sauf si meublé si je me souviens bien).

> Bref, outre le fait de boucher une cloison, sur quoi la copro n'a rien à
> dire, il y a probablement voir certainement eu des travaux qui ont été
> réalisé sans l'accord nécessaire. En tout cas, la copropriété doit controler
> ceci et l'inclure dans la plainte éventuelle.





>>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>>> demander de respecter la destination initiale...

>> Si le règlement de copropriété autorise les commerces, il n'y a pas
>> forcément changement de destination.

> Si, découpage du lot en 2 avec une arriere boutique non habitable. Le
> changement de destination ne comdamne pas que les locaux d'habitation
> converti en commerce, meme si c'est le plus fréquent, mais aussi le
> changement de destination dans le sens inverse à ma connaissance.

> le fait qu'un règlement de syndic autorise des commerces et autorise des
> habitation n'implique en aucun cas qu'un lot à destination commerciale puisse
> etre affecté en habitation ou inversement.

> De même, la division de lot peut être interdite dans le règlement de copro
> (ou soumise à autorisation de la copro), c'est à vérifier...

C'est du civil, il n'y a adonc pas lieu à déposer plainte.
Le tout est de savoir s'il y a eu des travaux effectués sur les parties
communes, et donc supposés sans demande/accord de l'AG.
La division d'un lot en 2 parties restant la propriétaire du même
copropriétaire est une opération juridique "virtuelle" qui ne demande
l'accord de personne. En fait c'est une opération pratique de terrain.
Vous pouvez toutefois avoir raison, mais selon la situation exposée, ce
n'est pas du tout une certitude.

[Invité]

Re: partition d'un lot

La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
demander de respecter la destination initiale...

la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
copropriété.
Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
etre approuvée en AG et validée par un architecte.

En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
serait envisageable ?
Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?

[Invité]

Re: partition d'un lot

>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>> demander de respecter la destination initiale...



> la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
> copropriété.
> Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
> etre approuvée en AG et validée par un architecte.

> En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
> La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
> serait envisageable ?
> Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
> mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?

Je ne comprends pas vraiment.
Le propriétaire en question a-t-il vendu à deux autres personnes par
division de son lot et dans ce cas il y a notaire et le syndic est
forcément informé, car au minimum le règlement de copropriété doit être
modifié (nouvelle répartition des tantiemes).
Ou bien le propriétaire est-il toujours propriétaire de SON lot et a
"simplement" loué son appart à deux personnes différentes, en faisant
les travaux nécessaires pour que ces deux locations soient séparées ?
(monter une cloison, condamner une porte... typiquement le genre de
travaux que tout propriétaire peut faire chez lui sans rien demander à
personne). En revanche, il me semble que s'il a ajouté des toilettes, il
touche à la colonne d'eau et de descente vers les égouts et, là, le
syndic a son mot à dire. Et il continue de payer ses charges de
copropriétaire, comme avant et en répercute certaines vers ses
locataires, comme tout propriétaire.
Il me semble que dans cette seconde situation (sau ajout de toilettes),
le règlement de copro est respecté et personne n'a rien à voir dans
cette affaire.
Sauf que, des désagréments peuvent se produire pour la copro et les
autres copropriétaires. Là, c'est autre chose.
J'avoue abonder dans l'explication donnée par Moisse

[Invité]

Re: partition d'un lot

>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>> demander de respecter la destination initiale...

> la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
> copropriété.

non, elle est précisée dans le lotissement initial ainsi que sur l'acte
de vente du lot. Normalement, votre syndic dispose d'archives sur ce
genre de chose et peut réclamer les justificatifs au propriétaire.

> Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
> etre approuvée en AG et validée par un architecte.

Dans ce cas il est obligé de s'y soumettre...

> En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
> La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
> serait envisageable ?

si vous déposer un recours, et que vous gagnez, ce qui vu ce qui est
marqué plus haut a des changes de gagner, la décision sera normalement
le retour à la situation initiale:
- les travaux extérieurs doivent revenir à l'état d'origine
- 1 seul occupant pour les deux lots
- il sera probablement condamné aux dépends et un article 700 peut
compléter la chose
- en fonction de ce qui est dit su la destination du lot, un retour en
arriere peut aussi être imposé.

> Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
> mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?

pour le règlement, c'est vague.. changer la destination d'un lot et
faire sauter un mur porteur, c'est pas la même chose qu'utiliser un gril
électrique sur sa terrasse

[Invité]

Re: partition d'un lot

>>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>>> demander de respecter la destination initiale...


>> la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
>> copropriété.
>> Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
>> etre approuvée en AG et validée par un architecte.

>> En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
>> La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
>> serait envisageable ?
>> Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
>> mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?


> Je ne comprends pas vraiment.
> Le propriétaire en question a-t-il vendu à deux autres personnes par
> division de son lot et dans ce cas il y a notaire et le syndic est
> forcément informé, car au minimum le règlement de copropriété doit être
> modifié (nouvelle répartition des tantiemes).

si j'ai bien compris: il un local commercial de 100m2. Il coupe en
50+50. Il continue à bosser dans la local commercial (propriétaire
occupant) et il signe un bail sur le second bien. Ce second bien est
bien une division puisque à ma connaissance, l'urbanisme considère comme
division l'installation de plusieurs habitations principales surun lot...

> Ou bien le propriétaire est-il toujours propriétaire de SON lot et a
> "simplement" loué son appart à deux personnes différentes, en faisant
> les travaux nécessaires pour que ces deux locations soient séparées ?
> (monter une cloison, condamner une porte... typiquement le genre de
> travaux que tout propriétaire peut faire chez lui sans rien demander à
> personne).

non, la porte est sur les parties communes d'une part, il ne fait pas ce
qu'il veut en terme de travaux.

de plus, il est libre de diviser le lot, sauf si une clause est présente
dans le règlement de copro

> En revanche, il me semble que s'il a ajouté des toilettes, il
> touche à la colonne d'eau et de descente vers les égouts et, là, le
> syndic a son mot à dire. Et il continue de payer ses charges de
> copropriétaire, comme avant et en répercute certaines vers ses
> locataires, comme tout propriétaire.
> Il me semble que dans cette seconde situation (sau ajout de toilettes),
> le règlement de copro est respecté et personne n'a rien à voir dans
> cette affaire.

dans un autre message, il vient de préciser qu'il y a une autorisation
préalable mentionnée dans le règlement

[Invité]

Re: partition d'un lot

C'est du civil, il n'y a adonc pas lieu à déposer plainte.

pardon, déposer un recours, entamer une procédure.

La division d'un lot en 2 parties restant la propriétaire du même
copropriétaire est une opération juridique "virtuelle" qui ne demande
l'accord de personne. En fait c'est une opération pratique de terrain.
Vous pouvez toutefois avoir raison, mais selon la situation exposée, ce
n'est pas du tout une certitude.

on est d'accord c'est pour cela que j'ai indiqué que la copro devait
d'abord vérifier s'il y a eu des travaux et les destinations avant de
d'entamer une procédure, et ensuite de le montrer à un avocat.

Car "virtuelle", c'est un terme étrange pour moi, mais à ma
connaissance, la division de lot est possible qui rien n'est mentionné
sur le règlement de copro. Et dans tous les cas, cette division est
différente d'un changement de destination (dont l'absence de clause de
le reglement ne l'autorise pas) et est soumise à l'apréciation
concernant des nuisances éventuelles. C'est par exemple le cas des
problèmes de stationnement, de nuisances sonores, de problème de passage
concernant des contraines de sécurité, etc.

POur apprécier ce genre de détail, il vaut mieux en discuter avec un
professionnel qui a plus un idée de ce qui se plaide ou non.

[Invité]

Re: partition d'un lot

>>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>>> demander de respecter la destination initiale...

>> la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
>> copropriété.

> non, elle est précisée dans le lotissement initial ainsi que sur l'acte de
> vente du lot. Normalement, votre syndic dispose d'archives sur ce genre de
> chose et peut réclamer les justificatifs au propriétaire.

>> Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
>> etre approuvée en AG et validée par un architecte.

> Dans ce cas il est obligé de s'y soumettre...

>> En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
>> La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
>> serait envisageable ?

> si vous déposer un recours, et que vous gagnez, ce qui vu ce qui est marqué
> plus haut a des changes de gagner, la décision sera normalement le retour à
> la situation initiale:
> - les travaux extérieurs doivent revenir à l'état d'origine
> - 1 seul occupant pour les deux lots
> - il sera probablement condamné aux dépends et un article 700 peut compléter
> la chose
> - en fonction de ce qui est dit su la destination du lot, un retour en
> arriere peut aussi être imposé.

>> Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
>> mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?

> pour le règlement, c'est vague.. changer la destination d'un lot et faire
> sauter un mur porteur, c'est pas la même chose qu'utiliser un gril électrique
> sur sa terrasse

Pour ceux que cela interesse, un bon développement sur la division d'un
lot, angle matériel et juridique, ici :
http://www.jpm-copro.com/Etude%208-5-1.htm

[Invité]

Re: partition d'un lot

>>>> La division d'un lot et le changement de destination d'un lot ne peut
>>>> être réalisé sans l'autorisation de la copro. La aussi il faut lui
>>>> demander de respecter la destination initiale...

>>> la destination des lots n'est pas précisée dans le reglement de
>>> copropriété.

>> non, elle est précisée dans le lotissement initial ainsi que sur
>> l'acte de vente du lot. Normalement, votre syndic dispose d'archives
>> sur ce genre de chose et peut réclamer les justificatifs au propriétaire.

>>> Le reglement précise que la division des lots est possible, mais doit
>>> etre approuvée en AG et validée par un architecte.

>> Dans ce cas il est obligé de s'y soumettre...

>>> En pratique, nous somms mis devant le fait accompli.
>>> La question est : que pourrait devenir une plainte... quelle sanction
>>> serait envisageable ?

>> si vous déposer un recours, et que vous gagnez, ce qui vu ce qui est
>> marqué plus haut a des changes de gagner, la décision sera normalement
>> le retour à la situation initiale:
>> - les travaux extérieurs doivent revenir à l'état d'origine
>> - 1 seul occupant pour les deux lots
>> - il sera probablement condamné aux dépends et un article 700 peut
>> compléter la chose
>> - en fonction de ce qui est dit su la destination du lot, un retour en
>> arriere peut aussi être imposé.

>>> Le respect du reglement de copropriété est probablement obligatoire,
>>> mais quid si quelqu'un ne le respecte pas ?

>> pour le règlement, c'est vague.. changer la destination d'un lot et
>> faire sauter un mur porteur, c'est pas la même chose qu'utiliser un
>> gril électrique sur sa terrasse

> Pour ceux que cela interesse, un bon développement sur la division d'un
> lot, angle matériel et juridique, ici :
> http://www.jpm-copro.com/Etude%208-5-1.htm

oui, mais c'est un syndicat en gros qui détaille plus ce qu'il voudrait
que ce qui existe... ca me semble assez logique d'ailleurs, mais ce qui
est dedans n'est pas que le droit en vigueur... attention donc... mais
très intéressant et plein de bon sens à mon gout.

[Invité]

Re: partition d'un lot

un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
la copropriété.

en a-t-il le droit ?
Qu'est-il possible de faire ?

En plus de toutes les réponses déjà données, un point me chagrine :
Le propriétaire en question dispose donc d'un lot avec les tantièmes
afférents, si son lot devient 2 lots comment justifiera-t-il à ses
futurs locataires la répartition des charges locatives dans la mesure où
il n'aura qu'un relevé global. Il pourra toujours couper en 2 mais
comment pourra-t-il prouver si la copropriété n'est pas partie prenante
et qu'une nouvelle répartition des tantièmes n'a pas été faite que les 2
lots sont bien équivalents ?
Rien que pour ça, la copropriété doit être partie prenante de la
division du lot.

[Invité]

Re: partition d'un lot

>> un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
>> cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
>> boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
>> Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
>> la copropriété.

>> en a-t-il le droit ?
>> Qu'est-il possible de faire ?

> En plus de toutes les réponses déjà données, un point me chagrine :
> Le propriétaire en question dispose donc d'un lot avec les tantièmes
> afférents, si son lot devient 2 lots comment justifiera-t-il à ses
> futurs locataires la répartition des charges locatives dans la mesure
> où il n'aura qu'un relevé global. Il pourra toujours couper en 2 mais
> comment pourra-t-il prouver si la copropriété n'est pas partie
> prenante et qu'une nouvelle répartition des tantièmes n'a pas été
> faite que les 2 lots sont bien équivalents ?
> Rien que pour ça, la copropriété doit être partie prenante de la
> division du lot.

Ah ben voilà ce à quoi je n'ai pas songé...

[Invité]

Re: partition d'un lot

>> un copropriétaire titulaire d'un lot donnant à la fois sur rue et sur
>> cour a coupé son local en deux, il loue l'avant en commercial à une
>> boutique et l'arrière en habitation à d'autres gens.
>> Bien entendu, il n'a demandé aucune autorisation, surtout pas celle de
>> la copropriété.

>> en a-t-il le droit ?
>> Qu'est-il possible de faire ?

> En plus de toutes les réponses déjà données, un point me chagrine :
> Le propriétaire en question dispose donc d'un lot avec les tantièmes
> afférents, si son lot devient 2 lots comment justifiera-t-il à ses
> futurs locataires la répartition des charges locatives dans la mesure où
> il n'aura qu'un relevé global. Il pourra toujours couper en 2 mais
> comment pourra-t-il prouver si la copropriété n'est pas partie prenante
> et qu'une nouvelle répartition des tantièmes n'a pas été faite que les 2
> lots sont bien équivalents ?
> Rien que pour ça, la copropriété doit être partie prenante de la
> division du lot.

en fait, c'est induit par les autres problèmes à mon sens:
1) s'il loue un logement, il doit établir les diagnostiques, et faires
les calculs de la loi Carrez. A partir de la, il peut faire le prorata
de la surface de chaque lot par rapport aux tantiemmes
2) par contre, 1m² de surface commerciale paye plus cher qu'un 1m²
d'habitation, ou encore qu'1m² d'annexe.... Par conséquent, le
changement de destination peut impliquer que le proprétaire paye plus à
la copropriété, et le calcul pour chaque lot devient plus complexe. En
général, ce genre de discussion est établie lorsque la copro accepte le
changement de destination d'un lot. Normalement, il est interdit de
changer la destination du lot sans accord de la copro.