Quel apport dans un achat immobilier?

[Invité]

Bonsoir,

Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?

Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.

Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant de
l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un du
crédit plus faible...
Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre seulement
20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera le cout élévé
du crédit sur 25 ans!!!
En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup (quitte
à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son épargne pour
quelle rapporte....est-ce une bonne idée??

Merci pour vos retours d'expériences
Cdt

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup
(quitte à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son
épargne pour quelle rapporte....est-ce une bonne idée??

Petit avantage fiscal pendant quelques années et beaucoup de sueurs
froides pendant 25 ans en lisant les cours de la Bourse. Car trouver un
placement qui rapporte plus que le coût de votre crédit plus celui de
l'assurance et frais divers d'enregistrement, c'est mission difficile,
et ça ne se trouve qu'en mode "risqué".

Là-dessus, on peut juste se demander pourquoi la banque vous prêterait à
petit taux alors qu'elle (ou une autre) vous vend un placement plus
intéressant. Pourquoi ne place-t-elle pas elle-même sans passer par
vous? Réponse simple: elle transforme un placement risqué en placement
moins risqué, c'est vous qui prenez le risque.

Là-dessus faut écrire les chiffres et voir, il peut y avoir des
opportunités.

--
jr
Le St Edredon est carré!

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Bonsoir,

Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?

Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.

Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??

En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le
taux servi à l'épargne.

Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.

Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
pour avoir le résultat en pied de page.

Le problème,c'est qu'actuellement, la notion d'épargne "sans" risque
est assez floue. Il faut que ce soit en euros, pour éviter le risque de
change. Ce serait des Obligations d'Etat allemandes, qui rapportent
2,60% sur l'échéance 20 ans.

A la louche, ça fait un emprunt vers 3,2% maxi pour que le "placement"
soit rentable devant l'emprunt. Je serais étonné que vous obteniez de
votre banque un taux aussi bas actuellement. Ce serait plutôt vers 4%.



Un autre paramètre à prendre en compte, est le risque de se scotcher à
un bien pour une durée aussi longue que 25 ans : c'est long très long,
assez pour changer deux fois de travail et donc de lieu, assez pour
divorcer au moins une fois, avoir élever et voir partir un enfant.
Bref, ce logement peut devenir totalement inapproprié.

Pour y parer, il faudrait négocier sévèrement la clause de pénalités de
remboursement anticipé qui figure certainement au contrat de prêt.



Conclusion : Si je considère ce risque de bien devenant inadapté, à la
situation actuelle des taux d'intérets ( emprunt / placement) il me
semble probable que votre intéret est d'emprunter le moins possible.
Juste conserver une épargne de précaution, qui peut être de l'ordre de
20 000 €.

[S C.]

Pensez à une chose simple : un bien est vendu 190000 + 10000 coût total 200000 euros. Si vous étes amené à le revendre dans 3, 4, 5 ans, les aléas de la vie, combien allez vous récupérer ? Et dans quel délai ? A priori, je dirai que vous serez en perte sur les premières années, notamment si votre produit est vendu avec une possibilité d'exemption fiscale, si vous passez par un vendeur jeune et dynamique qui vous vend l'avantage fiscal et le loyer garanti...
L'immobilier a des rendements faibles, amputés des taxes et charges actuels, qui iront croissants dans un proche avenir... Certains parlent d'un blocage des loyers...
Quant à placer son épargne, oui, mais où et à quel taux ?

Je ne suis donc pas optimiste sur votre projet. Et réfléchissez bien, 25 ans, c'est très long, le tiers de votre vie, et même à 4%, ça fait pas mal d'intérêts à payer.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Bonsoir,

Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?

Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK
pour me prêter 180 000? sur 25 ans.

Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant
de l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un
du crédit plus faible...

les banques fonctionnent par scoring: plus tu as d'apport, moins t'as de
frais de garantie, moins d'assurance, un taux d'interet plus faible...

ensuite, plus tu réduit le montant du crédit, plus tu peux réduire la
durée (et abaisser le taux) mais tu peux aussi abaisser la mensualité si
tu le préfères...

par contre, si tu fais de la location, les interet sont déductibles...
donc si t'as un capital en assurance vie ou en épargne, tu peux avoir un
revenu de ton capital supérieur au montant des interets, et en plus t'as
une réserve d'argent disponible en cas de pepin...

autre scénario: t'as 30 000€, tu veux prendre un crédit pour 1 studio en
location qui coute 60 000€... tu fait ton crédit, et tu rembourse avec
un apport de 50%... autre possibilité, tu n'apport que la moitié et ton
apport te permet de prendre 2 crédit, acheter 2 appartement qui se
remboursent avec un apport de 15K€ par appart...

c'est difficile de discuter aussi vaguement sur des question
d'investissement, il faut faire plein de calculs en fonction des
situations, des couts, des taux, des assurance, etc.

Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre
seulement 20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera
le cout élévé du crédit sur 25 ans!!!

ben possible, et apport une sécurité pour les accidents de la vie...
t'as des assurances vie qui rapport du 4 à 6% net je crois, alors que
t'as des taux de crédit qui eux coutent 3 à 5% et les intérets sont
déductibles si locatif... donc le calcul est simple

En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup
(quitte à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son
épargne pour quelle rapporte....est-ce une bonne idée??

en france plus on s'endete et plus on s'enrichit... ex avec les deux
appartement cité plus haut... tu cumul deux revenus locatifs en
parallèle....

Merci pour vos retours d'expériences
Cdt

il faut que tu fasse tes simulations avec un tableur pour comprendre les
mécaniques, les échelles, voir les interet, les couts, etc.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le
taux servi à l'épargne.
Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
pour avoir le résultat en pied de page.

Il faut tout de même aussi tenir compte de l'inflation attendue (si on
a une bonne boule de cristal), qui fait que les intérêts d'épargne
(perçus en moyenne dans longtemps) valent "moins" que les intérêts de
l'emprunt (payés en moyenne tout de suite).
Ça peut tout changer... et la banque qui a intérêt à "vendre" un
plus gros prêt ne le dira pas.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

> Il se trouve que François a formulé :
> Bonsoir,

>> Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
>> En partant des hypothèses suivantes:
>> - valeur du bien : 190 000?
>> - frais de notaire : 10 000?

>> Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
>> me prêter 180 000? sur 25 ans.

>> Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??


> En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le taux
> servi à l'épargne.

> Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter plus.
> Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de l'épargne, par
> rapport à un prêt amortissable.

Tu aurais un lien qui explique se principe de base car j'avoue que j'ai
du mal a comprendre

> Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du prêt, et
> de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée, pour avoir le
> résultat en pied de page.

> Le problème,c'est qu'actuellement, la notion d'épargne "sans" risque est
> assez floue. Il faut que ce soit en euros, pour éviter le risque de change.
> Ce serait des Obligations d'Etat allemandes, qui rapportent 2,60% sur
> l'échéance 20 ans.

Donc si j'emprunte par exemple 100000 € a 3.2 et que je les place a 2.6
je suis gagnant au bout

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Bonjour,

Donc si j'emprunte par exemple 100000 € a 3.2 et que je les place a 2.6 je suis gagnant au bout

Oui, car les intérêts acquis à l'année 1 amènent plus d'intérêt à l'année 2,
etc. Et inversement pour le crédit qui coute de moins en moins
cher en intérêt. Sauf qu'on ne prête pas 100K€ à 3,2% pour autre chose
que de l'immobilier. Enfin, pas dans les banque que je connais.

2 colonnes dans un tableurs (voir les classeurs sur cbanque.com)
et on peut s'en rendre compte.

Doms.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

> Bonjour,

>> Donc si j'emprunte par exemple 100000 € a 3.2 et que je les place a
>> 2.6 je suis gagnant au bout

> Oui, car les intérêts acquis à l'année 1 amènent plus d'intérêt à
> l'année 2,
> etc. Et inversement pour le crédit qui coute de moins en moins
> cher en intérêt. Sauf qu'on ne prête pas 100K€ à 3,2% pour autre chose
> que de l'immobilier. Enfin, pas dans les banque que je connais.

> 2 colonnes dans un tableurs (voir les classeurs sur cbanque.com)
> et on peut s'en rendre compte.

> Doms.

c'est bien l'arnaque des assurances qui affichent des taux sur le
capital initial bien souvent !

et celles qui ne le font pas sont souvent moins cher, meme en augmentant
le taux avec l'age...

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

>> En pur calcul financier, tout dépend du taux d'intéret du pret / le
>> taux servi à l'épargne.
>> Le principe de base est que, à taux égal, il est rentable d'emprunter
>> plus. Car le mécanisme des intérêts composés joue en faveur de
>> l'épargne, par rapport à un prêt amortissable.
>> Il suffit de rentrer dans un tableur le tableau d'amortissement du
>> prêt, et de mettre parallèlement la progression de l'épargne composée,
>> pour avoir le résultat en pied de page.

> Il faut tout de même aussi tenir compte de l'inflation attendue (si on
> a une bonne boule de cristal), qui fait que les intérêts d'épargne
> (perçus en moyenne dans longtemps) valent "moins" que les intérêts de
> l'emprunt (payés en moyenne tout de suite).
> Ça peut tout changer... et la banque qui a intérêt à "vendre" un
> plus gros prêt ne le dira pas.

Le calcul n'a pas besoin de faire entrer le paramètre inflation :
On calcule dans chaque colonne le capital accumulé par l'épargnant
jusqu'à l'amortissement complet de l'emprunt, en termes courants.
Effectivement, la valeur "réelle" finale est plus faible que le calcul
brut, mais les deux colonnes sont bien directement comparables.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Tu aurais un lien qui explique se principe de base car j'avoue que j'ai du
mal a comprendre

Ma foi non, je n'ai pas de lien.
Il faut avoir un tableau d'amortissement du prêt.

Quand j'ai eu à regler le problème, je m'étais programmé ça sous excel.
Je n'ai pas gardé le tableur, les formules à entrer dedans sont
basiques.

La seule difficulté, est de prendre en compte la façon correcte de
réinvestir les coupons du placement.
Pour un livret A par ex. c'est capitalisation en fin d'année.
Mais pour des obligations, on décide quoi ? Livret A en attendant
l'amortissement ? ou autre ? Et sur un emprunt à 25 ans, si l'oblig
prise initialement est à 10 ans, on fait comment ?
Un autre cas serait assurance vie en euros - le taux va varier, ce sera
combien ?

Ce n'est pas les formules dasn excel le problème : elles sont à chaque
fois très simple. MAis c'est le choix qui est derrière.

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?

Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.

Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant de
l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un du
crédit plus faible...
Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre seulement
20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera le cout élévé
du crédit sur 25 ans!!!
En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup (quitte
à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son épargne pour
quelle rapporte....est-ce une bonne idée??

Tout dépend de votre facilité d'emprunter plus tard, en cas de coup dûr
ou d'autre projet... Si vous estimez qu'il vous serait difficile
d'obtenir un crédit supplémentaire, il peut être sage de conserver une
épargne importante.

L'autre élément à prendre en compte, c'est qu'en cas de gros coup dûr
(décès ou invalidité d'un des co-emprunteurs), les assurances du crédit
immobilier font office de "super contrat de prévoyance" en couvrant tout
ou partie du crédit restant à rembourser... Cela peut être avantageux si
par ailleurs vous aviez un contrat de prévoyance personnel cher, que
vous pouvez arrêter ou réduire de ce fait.

Après, il faut voir aussi que si vous ne mettez pas tout votre apport et
que vous changez d'avis plus tard, vous pouvez toujours faire un
remboursement anticipé partiel... Privilégiez peut-être une banque où
l'assurance est recalculée chaque mois en fonction du capital restant
dû, c'est plus rentable dans un tel cas que de continuer à payer
l'assurance sur le montant emprunté alors que vous en auriez remboursé
une grosse partie... BNP fait de tels contrats par exemple...

[Invité]

Re: Quel apport dans un achat immobilier?

Bonjour,

Bonsoir,

Je souhaites achter un bien immobilier dans les prochains mois.
En partant des hypothèses suivantes:
- valeur du bien : 190 000?
- frais de notaire : 10 000?

Admettons que je dipsose de 100 000? d'épargne et que la banque est OK pour
me prêter 180 000? sur 25 ans.

Quel apport dois faire ? 20, 40, 60 ou 80K??
Nous sommes d'accord que plus l'apport sera important et plus le montant de
l'emprunt sera faible donc sur une durée plus courte et donc avec un du
crédit plus faible...
Cependant, plusieurs personnes m'affirment qu'il vaut mieux mettre seulement
20 ou 40K? car l'épargne qui restera fructifiera et compensera le cout élévé
du crédit sur 25 ans!!!
En bref l'idée c'est que si on peut il vaut mieux emprunter beaucoup (quitte
à payer un cout élevé du crédit) et en parallèle placer son épargne pour
quelle rapporte....est-ce une bonne idée??

Merci pour vos retours d'expériences
Cdt

Si c'est pour louer, il vaut mieux emprunter parce que les intérêts
sont déductible du revenu foncier ...
Dans le cas inverse c'est du ptit bonheur la chance !

Ptilou