Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

[Invité]

Bonjour,

Je souhaite ici soumettre un cas réel pour voir si vous partagez mon
analyse.

Une SCI est constituée par deux concubins détenant chacun 50% des
parts sociales (les associés. La SCI est constituée d'un capital de
20000 euros (souscriptions au capital des associés). Cette SCI a
vocation à racheter l'habitation principale des associés,
actuellement sous le régime de l'indivision, et à le louer nu. Cet
achat sera financé à concurrence de 20000 euros par les apports, le
reste par un emprunt. Cette société opte pour l'IS.

D'après mon analyse, cette opération présente plusieurs avantages :
- sortie de l'indivision (très contraignante).
- renégociation du prêt bancaire à moindre cout du fait de l'apport
réalisé (et donc cout de l'acquisition moins élevé).
- réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
la souscription au capital des PME
- I.S négligeable (dans la tranche des 15 %).
- aucune aucune cotisation fiscale ou sociale (hormis la taxe
foncière).

Mais cette opération présente aussi plusieurs inconvénients :
- nouvelle mutation avec paiement des frais de notaire.
- plus-value importante lors de la revente de l'immeuble en tant que
tel ou des parts sociales

Partagez-vous cette analyse ? Des erreurs se sont-elles glissées ?

Cordialement.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Bonjour,

Bonjour,

D'après mon analyse, cette opération présente plusieurs avantages :


- sortie de l'indivision (très contraignante).

L'indivision est le status le moins contraignant, parce que justement,
il suffit de la volonté d'un seul indivi pour en sortir. C'est aussi
la forme la moins pérenne...

- renégociation du prêt bancaire à moindre cout du fait de l'apport
réalisé (et donc cout de l'acquisition moins élevé).

C'est possible, mais je ne vois pas en quoi le fait de passer par une
SCI vous permet de réduire le montant de vos remboursements. Ce serait
plutôt le fait que vous empruntez moins...

- réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
la souscription au capital des PME

Non. Une SCI n'est pas une PME. Pas de réduction d'impôt dans ce cas.

- I.S négligeable (dans la tranche des 15 %).

Oui, mais les bénéfices de votre société viennent des loyers que
vous lui versez !
En clair, vous payez un impôt - certe faible - mais que vous ne
payerez pas du tout si vous étiez resté en indivision.

De plus, l'IS est relativement faible. Mais un jour, vous allez
envisagez d'utiliser cet argent. Et alors, vous versez un dividende,
qui lui sera imposé.

- aucune aucune cotisation fiscale ou sociale (hormis la taxe
foncière).

Oui. Mais l'obligation de tenir une comptabilité... Disons peu de
frais.

Mais cette opération présente aussi plusieurs inconvénients :
- nouvelle mutation avec paiement des frais de notaire.

Oui,

- plus-value importante lors de la revente de l'immeuble en tant que
tel ou des parts sociales

Oui encore...

Donc, pas d'avantage et que des inconvénients :-)

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Sans compter que si vous sous-évaluez la valeur du bien, pour ne pas payer
trop de frais, un grand classique, la mairie peut préempter...

Bonjour,

Je souhaite ici soumettre un cas réel pour voir si vous partagez mon
analyse.

Une SCI est constituée par deux concubins détenant chacun 50% des
parts sociales (les associés. La SCI est constituée d'un capital de
20000 euros (souscriptions au capital des associés). Cette SCI a
vocation à racheter l'habitation principale des associés,
actuellement sous le régime de l'indivision, et à le louer nu. Cet
achat sera financé à concurrence de 20000 euros par les apports, le
reste par un emprunt. Cette société opte pour l'IS.

D'après mon analyse, cette opération présente plusieurs avantages :
- sortie de l'indivision (très contraignante).
- renégociation du prêt bancaire à moindre cout du fait de l'apport
réalisé (et donc cout de l'acquisition moins élevé).
- réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
la souscription au capital des PME
- I.S négligeable (dans la tranche des 15 %).
- aucune aucune cotisation fiscale ou sociale (hormis la taxe
foncière).

Mais cette opération présente aussi plusieurs inconvénients :
- nouvelle mutation avec paiement des frais de notaire.
- plus-value importante lors de la revente de l'immeuble en tant que
tel ou des parts sociales

Partagez-vous cette analyse ? Des erreurs se sont-elles glissées ?

Cordialement.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Oui, mais les bénéfices de votre société viennent des loyers que
vous lui versez !
En clair, vous payez un impôt - certe faible - mais que vous ne
payerez pas du tout si vous étiez resté en indivision.

Les loyers servant à rembourser la dette, il n'y a pas de bénéfices.
Valeur du bien = dette, loyers = remboursement d'emprunt ou capital plus
intérêts (pour annuler les intérêts financier de la dette).

De plus, l'IS est relativement faible. Mais un jour, vous allez
envisagez d'utiliser cet argent. Et alors, vous versez un dividende,
qui lui sera imposé.

Le jour où le bien est acquis, la SCI peut acheter un autre bien et
utiliser les loyers du bien N°1 et les loyers du bien N°2 pour
rembourser la dette du deuxième bien.

Quant on a sa résidence principale dans un SCI on n'est pas chez soi
et un loyer continue à courir. Autant s'en servir pour i) améliorer le
bien en faisant payer les travaux par le propriétaire (la SCI) ii)
acheter un autre bien.

Me gourré-je ?


--
Les gens sans humour manquent de sérieux.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>> Oui, mais les bénéfices de votre société viennent des loyers que
>> vous lui versez !
>> En clair, vous payez un impôt - certe faible - mais que vous ne
>> payerez pas du tout si vous étiez resté en indivision.

> Les loyers servant à rembourser la dette, il n'y a pas de bénéfices.
> Valeur du bien = dette, loyers = remboursement d'emprunt ou capital plus
> intérêts (pour annuler les intérêts financier de la dette).

C'est un montage classique. D'autant plus qu'en obtant pour l'Impôt
sur les sociétés on peut amortir la valeur des immeubles, et donc la
SCI ne fait jamais de bénéfice.

Mais dans l'exemple du contributeur initial, il parlait de
bénéfice...

> Le jour où le bien est acquis, la SCI peut acheter un autre bien et
> utiliser les loyers du bien N°1 et les loyers du bien N°2 pour
> rembourser la dette du deuxième bien.

> Quant on a sa résidence principale dans un SCI on n'est pas chez soi
> et un loyer continue à courir. Autant s'en servir pour i) améliorer le
> bien en faisant payer les travaux par le propriétaire (la SCI) ii)
> acheter un autre bien.

Vous avez raison,

Mais pour la résidence principale, ce n'est vraiment pas un bon plan.
J'ai regardé ça la semaine dernière.

Il y a un avantage fiscal énorme a être propriétaire de sa
résidence principale : les loyers que l'on se versent à soi même
sont totalement exonérés.

Au mieux, et avec beaucoup de contorsion on arrive a peu près à la
même chose en faisant des montages très compliqués avec des SCI.
Mais pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Au mieux, et avec beaucoup de contorsion on arrive a peu près à la
même chose en faisant des montages très compliqués avec des SCI.
Mais pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

Pour des raisons de sucession par exemple. Je créé la SCI et j'ai
une part et mes enfants en ont 99. Je vends mon domicile à la SCI qui
emprunte. L'emprunt est garanti sur ma tête et remboursé par les loyers.

Avec ça je prête à la SCI ce qu'elle a emprunter à la banque pour me
payer et elle acquière ma résidence secondaire et un logement
universitaire avec le solde. Puis, je... ;^)

--
Les gens sans humour manquent de sérieux.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>> Au mieux, et avec beaucoup de contorsion on arrive a peu près à la
>> même chose en faisant des montages très compliqués avec des SCI.
>> Mais pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

> Pour des raisons de sucession par exemple. Je créé la SCI et j'ai
> une part et mes enfants en ont 99. Je vends mon domicile à la SCI qui
> emprunte. L'emprunt est garanti sur ma tête et remboursé par les loyers.

> Avec ça je prête à la SCI ce qu'elle a emprunter à la banque pour me
> payer et elle acquière ma résidence secondaire et un logement
> universitaire avec le solde. Puis, je... ;^)

> --
> Les gens sans humour manquent de sérieux.

Oui, mais quel intérêt ?

Avec ce montage, vous vous privez de l'exonération de la plus value
sur votre résidence principale et le compteur pour votre résidence
secondaire redémarre lors de la constitution de la SCI. De plus, vous
payez les droits de mutation tout de suite (de l'ordre de 7 %)

Ce que vous pouvez économisez, c'est d'éventuel droit de succession.
Mais vous devez être jeune, sans cela pas de prêt de la banque pour
racheter votre maison :-) Alors une donation en nue-propriété dans la
limite des seuils d'exonération (50 000 euros par enfant) tous les 6
ans marche très bien.

Et si par hasard, le montage que vous voulez faire et réellement
pertinent du point de vue fiscal (par exemple ce n'est pas à vos
enfants mais a un tiers que vous donnez le contrôle de la SCI) le fisc
aura votre peau en arguant de l'abus de droit.

A mon sens, une SCI ne sert qu'a une chose : a voir des règles de
gestion plus solide que pour l'indivision.

Et si on opte pour l'option IS, cela permet de générer des déficits
qui viennent en déduction d'autres bénéfices pour les professions
libérales et pour les gérants de sociétés.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Avec ce montage, vous vous privez de l'exonération de la plus value
sur votre résidence principale et le compteur pour votre résidence
secondaire redémarre lors de la constitution de la SCI. De plus, vous
payez les droits de mutation tout de suite (de l'ordre de 7 %)

Juste pour la résidence principale mais si c'est sa dernière
retraite... Je ne comprends pas ce que vous entendez par le compteur qui
redémarre et les droits de mutation. Quelques détails SVP.

--
Les gens sans humour manquent de sérieux.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

Sans compter que si vous sous-évaluez la valeur du bien, pour ne pas payer
trop de frais, un grand classique, la mairie peut préempter...

Il suffit de faire la vente en deux fois.

Monsieur vends sa part a la SCI, la mairie ne preempte pas pour une demi
maison
Madame vends sa part a la SCI, la mairie ne preempte pas pour une demi
maison


Terminé.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>> - sortie de l'indivision (très contraignante).
> L'indivision est le status le moins contraignant, parce que justement,
> il suffit de la volonté d'un seul indivi pour en sortir. C'est aussi
> la forme la moins pérenne...

Là, je ne suis pas d'accord, l'indivision est beaucoup plus
contraignante que la SCI. Pour une indivision il faut l'accord de tous,
pour la SCI l'accord de la majorité .

>> - renégociation du prêt bancaire à moindre cout du fait de l'apport
>> réalisé (et donc cout de l'acquisition moins élevé).

> C'est possible, mais je ne vois pas en quoi le fait de passer par une
> SCI vous permet de réduire le montant de vos remboursements. Ce serait
> plutôt le fait que vous empruntez moins...

Exact.

>> - réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
>> la souscription au capital des PME

> Non. Une SCI n'est pas une PME. Pas de réduction d'impôt dans ce cas.

Faux. Renseignement pris auprès des services fiscaux, la réduction
d'impot est applicable.

>> - I.S négligeable (dans la tranche des 15 %).

> Oui, mais les bénéfices de votre société viennent des loyers que
> vous lui versez !
> En clair, vous payez un impôt - certe faible - mais que vous ne
> payerez pas du tout si vous étiez resté en indivision.

> De plus, l'IS est relativement faible. Mais un jour, vous allez
> envisagez d'utiliser cet argent. Et alors, vous versez un dividende,
> qui lui sera imposé.

Pas tout à fait exact. Au départ, il n'y aura probablement pas
d'IS.Certes au bout de quelques années, la société dégagera un
bénéfice imposable, qui sera imposé à 33%. Mais de toute manière,
quand il y a des revenus fonciers, vous êtes imposable aussi. Tout
dépend du taux d'imposition à l'IR.

>> - aucune aucune cotisation fiscale ou sociale (hormis la taxe
>> foncière).

> Oui. Mais l'obligation de tenir une comptabilité... Disons peu de
> frais.

Oui.

>> Mais cette opération présente aussi plusieurs inconvénients :
>> - nouvelle mutation avec paiement des frais de notaire.

> Oui,

C'est vrai mais finalement ces frais sont des charges ou alors peuvent
êtres amortis. Donc pas un sigrand nconvénient que cela.

>> - plus-value importante lors de la revente de l'immeuble en tant que
>> tel ou des parts sociales

> Oui encore...

A condition de vouloir revendre !

> Donc, pas d'avantage et que des inconvénients :-)

Pas si certain.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>> - réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
>> la souscription au capital des PME

> Non. Une SCI n'est pas une PME. Pas de réduction d'impôt dans ce cas.

Faux. Renseignement pris auprès des services fiscaux, la réduction
d'impot est applicable.

Vous avez raison, pour bénéficier de cette disposition il faut remplir 5
conditions dont :
La société quelle que soit sont activité doit être soumises à l'IS dans les
conditions de droit commun (de plein droit ou sur option) Article 199 du
CGI.

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>>> - réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
>>> la souscription au capital des PME

>> Non. Une SCI n'est pas une PME. Pas de réduction d'impôt dans ce cas.

> Faux. Renseignement pris auprès des services fiscaux, la réduction
> d'impot est applicable.

> Vous avez raison, pour bénéficier de cette disposition il faut remplir 5
> conditions dont :
> La société quelle que soit sont activité doit être soumises à l'IS dans les
> conditions de droit commun (de plein droit ou sur option) Article 199 du
> CGI.

C'était bien l'hypothèse évoquée au départ de cette discussion !

[Invité]

Re: Rachat de l'habitation principale par une SCI : avantages et inconvénients.

>>> - réduction d'impot de 25% des apports pour les associés du fait de
>>> la souscription au capital des PME

>> Non. Une SCI n'est pas une PME. Pas de réduction d'impôt dans ce cas.

> Faux. Renseignement pris auprès des services fiscaux, la réduction
> d'impot est applicable.

> Vous avez raison, pour bénéficier de cette disposition il faut remplir 5
> conditions dont :
> La société quelle que soit sont activité doit être soumises à l'IS dans
> les
> conditions de droit commun (de plein droit ou sur option) Article 199 du
> CGI.

C'était bien l'hypothèse évoquée au départ de cette discussion !

Mon post vous donnait raison.... je confirmais ce que vous a dit les
services fiscaux....