[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>>> La difficulté étant d'arriver à le faire expulser si le jour dit il
>>> refuse de quitter le logement... Combien d'années de procédures à
>>> votre avis pour y parvenir ? Et dans quel état récupèrerez-vous alors
>>> le logement ? Et sera-t-il alors solvable si vous deviez lui réclamer
>>> une indemnisation pour cela ?

>> Ne sombrons pas dans la parano. Par ailleurs, je ne vois pas en quoi le
>> fait que l'on vous remette un trousseau de clé à la signature vous
>> garantit que le vendeur aura effectivement quitté les lieux quand vous
>> voudrez emménager. Ou qu'il n'aura pas fait changer les serrures
>> entretemps.

> Bah si. Il faut faire une visite de controle le jours de la signature
> - un etat des lieux - pour verifier que le logement est dans l'état
> dans lequel on l'a acheté. (le noter dans le compromis comme
> condition)
> Et la confiance n'a rien a voir avec tout cela.

Et vous le comparez avec quoi votre état des lieux ?

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Bah si. Il faut faire une visite de controle le jours de la signature
- un etat des lieux - pour verifier que le logement est dans l'état
dans lequel on l'a acheté. (le noter dans le compromis comme
condition)
Et la confiance n'a rien a voir avec tout cela.

Et vous le comparez avec quoi votre état des lieux ?

avec la description écrite dans le compromis de vente .

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

A mon sens, le recours à un crédit relais devrait être systématique,
il faut TOUJOURS acheter avant de vendre,

Par les temps qui courent, c'est un conseil plutôt étrange, voire
carrément déplacé. Mon banquier m'a récemment indiqué qu'en 20 ans de
carrière, c'était la première fois qu'il voyait la *totalité* des
prêts-relais qu'il avait accordé arriver à leur terme. C'est dire l'état
du marché. On ne compte plus les situations catastrophiques dans
lesquelles se trouvent les gens qui ont commis l'erreur d'acheter avant
d'avoir vendu. Le marché est en panne justement parce que personne ne
veut plus prendre ce risque.

Dans ces conditions, ce conseil est de la même veine que le fameux
bouquin "Suicide, mode d'emploi".

--
Patrick

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> A mon sens, le recours à un crédit relais devrait être systématique,
>> il faut TOUJOURS acheter avant de vendre,

> Par les temps qui courent, c'est un conseil plutôt étrange, voire
> carrément déplacé. Mon banquier m'a récemment indiqué qu'en 20 ans de
> carrière, c'était la première fois qu'il voyait la *totalité* des
> prêts-relais qu'il avait accordé arriver à leur terme. C'est dire l'état
> du marché. On ne compte plus les situations catastrophiques dans
> lesquelles se trouvent les gens qui ont commis l'erreur d'acheter avant
> d'avoir vendu. Le marché est en panne justement parce que personne ne
> veut plus prendre ce risque.

Baliverne. La revente est toujours facile, le tout c'est de prévoir au
départ que le prix de revente sera très loin de ce qu'on a imaginé
pendant des années, depuis le jour où le bien avait été acheté.

Si des gens se retrouvent coincés, c'est parce qu'ils s'engagent sur
l'achat d'un bien en partant du principe qu'ils vont tirer un prix
énorme de la revente de leur logement, et c'est pour cela qu'ils se
retrouvent coincés. Et le problème à ce moment-là n'est pas qu'ils ne
trouvent pas d'acheteurs, mais qu'ils ne peuvent même pas accepter les
acheteurs au prix où ces derniers seraient prêts à acheter, parce que ce
prix ne suffirait pas à couvrir le remboursement du crédit relais.

Après, on peut toujours s'imaginer capable de revendre son appartement à
3000€/m2 quand les prix dans le quartier ne dépassent guère les 2000,
mais c'est particulièrement stupide de partir sur une telle base au
moment de signer le crédit relais. Ce qu'il faut, c'est prendre un tel
crédit relais pour un montant le plus faible possible, de façon à être
sûr qu'on se garde la possibilité de brader son bien le moins cher
possible s'il arrive un moment où on devra se rendre à l'évidence qu'on
ne le vendra pas au-dessus du prix du marché...

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> A mon sens, le recours à un crédit relais devrait être systématique,
>> il faut TOUJOURS acheter avant de vendre,

> Par les temps qui courent, c'est un conseil plutôt étrange, voire
> carrément déplacé. Mon banquier m'a récemment indiqué qu'en 20 ans de
> carrière, c'était la première fois qu'il voyait la *totalité* des
> prêts-relais qu'il avait accordé arriver à leur terme. C'est dire l'état
> du marché. On ne compte plus les situations catastrophiques dans
> lesquelles se trouvent les gens qui ont commis l'erreur d'acheter avant
> d'avoir vendu. Le marché est en panne justement parce que personne ne
> veut plus prendre ce risque.

Baliverne. La revente est toujours facile, le tout c'est de prévoir au
départ que le prix de revente sera très loin de ce qu'on a imaginé
pendant des années, depuis le jour où le bien avait été acheté.

Si des gens se retrouvent coincés, c'est parce qu'ils s'engagent sur
l'achat d'un bien en partant du principe qu'ils vont tirer un prix
énorme de la revente de leur logement, et c'est pour cela qu'ils se
retrouvent coincés. Et le problème à ce moment-là n'est pas qu'ils ne
trouvent pas d'acheteurs, mais qu'ils ne peuvent même pas accepter les
acheteurs au prix où ces derniers seraient prêts à acheter, parce que ce
prix ne suffirait pas à couvrir le remboursement du crédit relais.

Après, on peut toujours s'imaginer capable de revendre son appartement à
3000€/m2 quand les prix dans le quartier ne dépassent guère les 2000,
mais c'est particulièrement stupide de partir sur une telle base au
moment de signer le crédit relais. Ce qu'il faut, c'est prendre un tel
crédit relais pour un montant le plus faible possible, de façon à être
sûr qu'on se garde la possibilité de brader son bien le moins cher
possible s'il arrive un moment où on devra se rendre à l'évidence qu'on
ne le vendra pas au-dessus du prix du marché...

En outre, il est infiniment plus facile de revendre un bien vide
qu'occupé... Rien que ça, déjà une bonne part des acheteurs tournent
leurs talons... Faut pas être surpris ensuite si ça ne se vend pas.

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Baliverne. La revente est toujours facile, le tout c'est de prévoir au
départ que le prix de revente sera très loin de ce qu'on a imaginé
pendant des années, depuis le jour où le bien avait été acheté.

Si des gens se retrouvent coincés, c'est parce qu'ils s'engagent sur
l'achat d'un bien en partant du principe qu'ils vont tirer un prix
énorme de la revente de leur logement...

Je ne suis pas d'accord. Même s'il est avéré que trop de vendeurs
surestiment le prix de vente, aidés en cela par certaines agences (voir
plus bas), *en ce moment* même les biens correctement évalués se vendent
mal, surtout dans les tranches au-dessus de 300 000 euros. Au cours de
ma prospection, j'ai visité des biens dont le prix est plus que correct
et qui ne partent pas pour autant, après des mois et des mois de mise en
vente.

La simple baisse *effective* du volume des ventes fait que les acheteurs
ont un choix de plus en plus important à leur disposition et cet élément
à lui seul allonge les délais de vente car l'acheteur multiplie assez
naturellement les visites de manière à trouver le bien qui lui convient
au mieux. Il visite plus, hésite plus et se donne plus de temps.

Et pour revenir au sujet, je ne vois pas pourquoi j'irais m'infliger
volontairement la dépense d'un prêt-relais si je peux régler le problème
de la remise des clefs et de la synchronisation des ventes et des
déménagements des uns et des autres par un simple accord au niveau du
compromis. Et je répète, vouloir se couvrir au maximum est une chose
(ah, cette recherche illusoire de la protection absolue en toute chose
et les effets de bord catastrophiques du principe de précaution) mais je
suis un adulte responsable capable d'évaluer le risque potentiel que
présente un vendeur ou un acheteur. Et le compromis de vente est
suffisamment contraignant pour me permettre d'agir en justice le cas
échéant.

--
Patrick

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

En outre, il est infiniment plus facile de revendre un bien vide
qu'occupé... Rien que ça, déjà une bonne part des acheteurs tournent
leurs talons...

Sur ce point également, je m'étonne. Étrange remarque. La majorité des
opérations qui ont encore lieu en ce moment sont des changements de
résidence principale dont beaucoup sont "forcés" (mutation, changement
de situation familiale, etc.). Mettre en vente une maison vide ne
s'inscrit pas dans ce cadre car cela implique soit de louer en attendant
(double déménagement et frais), soit d'avoir à sa disposition un autre
logement (auquel cas on n'est pas enclin à la baisse et ça dure).

La majorité des biens que j'ai visités ces dernières semaines (au moins
90% et je suis sûrement en-dessous) sont occupés et je ne vois comment
il pourait en être autrement.

Et je préfère visiter une maison occupée qu'une maison vide. Les maisons
occupées permettent de mieux apprécier l'espace réellement disponible et
comment s'y projeter. Par ailleurs, ce sont plutôt les quelques maisons
inoccupées que j'ai pu visiter qui m'ont fait tourner les talons: pas
chauffées de tout l'hiver, odeur de moisi, odeur de fuel, cave inondées,
jardins en friche, tous les défauts de décoration apparents,... Rien de
très motivant dans tout ça.

Visiblement, vous raisonnez à l'envers du commun des mortels. Mais il
n'est pas exclu que cette majorité se trompe et que vous ayez raison
tout seul. C'est arrivé à des gens très bien.

--
Patrick

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Deltaplan wrote:
La majorité des biens que j'ai visités ces dernières semaines (au moins
90% et je suis sûrement en-dessous) sont occupés et je ne vois comment il
pourait en être autrement.

Quand j'ai cherché une maison en 2005/2006 j'ai visité environ 80 biens
immobiliers , tous étaient occupés et tous pouvaient étre libre le jour de
la signature de l'acte définitif .

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Quand j'ai cherché une maison en 2005/2006 j'ai visité environ 80
biens immobiliers , tous étaient occupés

Les éventuels défauts sont toujours plus difficiles à détecter dans un bien
occupé.

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

La majorité des biens que j'ai visités ces dernières semaines (au moins
90% et je suis sûrement en-dessous) sont occupés et je ne vois comment
il pourait en être autrement.

Personnellement, quand j'ai acheté mon appartement, il n'y avait guère
plus de la moitié des biens que j'ai visités qui étaient occupés.

J'ai opté, à contre coeur (pour des raisons de budget) pour un bien
occupé, et bien mal m'en a pris : vente repoussée à plusieurs reprises,
le vendeur refusant de libérer son appartement pour cause de travaux qui
s'éternisent dans son nouveau logement (il a plusieurs fois demandé à ce
qu'on signe la vente tout en le laissant dans les lieux le temps de
faire ces travaux, ce que nous avons bien sûr totalement refusé), une
fois la vente signée c'est là qu'on peut seulement découvrir l'ampleur
des dégats dans l'appartement, car bien qu'ayant fait une pré-visite le
soir avant la signature, l'état de crasse était tel qu'il était
impossible de juger réellement de l'état de l'appartement. On se
retrouve aujourd'hui avec des frais de remise en état de plus de 10000€,
que nous aurions pu prévoir s'il nous avait été possible de voir le bien
vide avant d'acheter... (mais je doute que nous aurions pu l'acheter à
un prix aussi bas s'il avait été vide...)

Le fait est que plus JAMAIS je n'achèterai un bien que je ne peux pas
visiter totalement vide avant la signature du compromis. J'ai joué, j'ai
perdu, on ne m'y reprendra plus.

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> La majorité des biens que j'ai visités ces dernières semaines (au moins
>> 90% et je suis sûrement en-dessous) sont occupés et je ne vois comment
>> il pourait en être autrement.

> Personnellement, quand j'ai acheté mon appartement, il n'y avait guère
> plus de la moitié des biens que j'ai visités qui étaient occupés.

> J'ai opté, à contre coeur (pour des raisons de budget) pour un bien
> occupé, et bien mal m'en a pris : vente repoussée à plusieurs reprises,
> le vendeur refusant de libérer son appartement pour cause de travaux qui
> s'éternisent dans son nouveau logement (il a plusieurs fois demandé à ce
> qu'on signe la vente tout en le laissant dans les lieux le temps de
> faire ces travaux, ce que nous avons bien sûr totalement refusé), une
> fois la vente signée c'est là qu'on peut seulement découvrir l'ampleur
> des dégats dans l'appartement, car bien qu'ayant fait une pré-visite le
> soir avant la signature, l'état de crasse était tel qu'il était
> impossible de juger réellement de l'état de l'appartement. On se
> retrouve aujourd'hui avec des frais de remise en état de plus de 10000€,
> que nous aurions pu prévoir s'il nous avait été possible de voir le bien
> vide avant d'acheter... (mais je doute que nous aurions pu l'acheter à
> un prix aussi bas s'il avait été vide...)

> Le fait est que plus JAMAIS je n'achèterai un bien que je ne peux pas
> visiter totalement vide avant la signature du compromis. J'ai joué, j'ai
> perdu, on ne m'y reprendra plus.

Et j'ajouterais que j'ai dans mon entourage le cas d'un couple qui s'est
retrouvé *à la rue* pour avoir fait l'erreur de vendre son appartement
avant de disposer de celui qu'ils comptaient acheter... Bien mal leur en
a pris, une fois la vente du leur signée, leur banque leur a refusé le
crédit du nouvel appartement, ils se sont retrouvés obligés de quitter
leur appartement sans pouvoir en racheter un autre, et pratiquement
ruinés dans l'opération, vu le peu d'argent qu'il leur est resté dans
l'opération, une fois remboursé le crédit de l'ancien appartement, payés
les frais d'une location prise en catastrophe, indemnisé le vendeur du
nouvel appartement. Après avoir cherché en vain à se reloger en France,
ils ont du finalement après quelques années de galère se résoudre à
partir à l'étranger, dans un pays où le coût de la vie beaucoup plus
faible leur a laissé la possibilité de trouver encore un logement un
minimum décent avec le peu qu'il leur reste...

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> Quand j'ai cherché une maison en 2005/2006 j'ai visité environ 80
>> biens immobiliers , tous étaient occupés

> Les éventuels défauts sont toujours plus difficiles à détecter dans un
> bien
> occupé.

c'est vrai dans la maison que j'ai finit par acheter , j'ai vu après , une
prise qui ne fonctionnait pas car pas branché et la lumiére de l'escalier
monté en série au lieu d'étre en vat et vient .

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>>> Quand j'ai cherché une maison en 2005/2006 j'ai visité environ 80
>>> biens immobiliers , tous étaient occupés

>> Les éventuels défauts sont toujours plus difficiles à détecter dans un
>> bien
>> occupé.

> c'est vrai dans la maison que j'ai finit par acheter , j'ai vu après , une
> prise qui ne fonctionnait pas car pas branché et la lumiére de l'escalier
> monté en série au lieu d'étre en vat et vient .

ça, meublé ou pas, ça se voit (ou pas) de la même façon, non?
par contre des défauts derrière les meubles sont plus difficiles à détecter.
En plus l'utilisation de la place par les occupants avant la vente peut
parfois polluer la vue et la taille apparente des pièces: quand c'est vide
on sait que ce que l'on voit c'est la réalité (mais alors difficile parfois
d'imaginer ses meubles dedans).

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

Et j'ajouterais que j'ai dans mon entourage le cas d'un couple qui
s'est retrouvé *à la rue* pour avoir fait l'erreur de vendre son
appartement avant de disposer de celui qu'ils comptaient acheter...
Bien mal leur en a pris, une fois la vente du leur signée, leur
banque leur a refusé le crédit du nouvel appartement,...

Je ne pense pas que ce cas ait grand-chose à voir avec le problème
initial. C'est tout simplement un cas malheureusement trop banal d'achat
avant d'avoir ficelé un plan de financement solide. Normalement, d'après
vos posts précédents, ils auraient dû demander un prêt-relais qui leur
aurait été également refusé - en toute logique - et qui aurait évité
cette catastrophe.

Mais ça n'a rien à voir avec le fait d'acheter avant de vendre ou
inversement.

--
Patrick

[Invité]

Re: Vente maison: Quand donner les clefs?

>> Et j'ajouterais que j'ai dans mon entourage le cas d'un couple qui
>> s'est retrouvé *à la rue* pour avoir fait l'erreur de vendre son
>> appartement avant de disposer de celui qu'ils comptaient acheter...
>> Bien mal leur en a pris, une fois la vente du leur signée, leur
>> banque leur a refusé le crédit du nouvel appartement,...

> Je ne pense pas que ce cas ait grand-chose à voir avec le problème
> initial. C'est tout simplement un cas malheureusement trop banal d'achat
> avant d'avoir ficelé un plan de financement solide. Normalement, d'après
> vos posts précédents, ils auraient dû demander un prêt-relais qui leur
> aurait été également refusé - en toute logique - et qui aurait évité
> cette catastrophe.

En l'occurrence, le prêt avait été accordé par la banque dans les délais
prévus à cet effet lors de la signature du compromis, ce dernier
devenant alors définitif. C'est par la suite que le refus du prêt est
intervenu, justifié par la banque par un prétexte pour le moins
fallacieux, le banquer se rendant compte quelques jours avant le
déblocage des fonds qu'il manquait un document dans le dossier, document
qu'il n'avait jamais demandé au couple emprunteur, et la banque a alors
considéré que n'avoir pas fourni ce document relevait de la fausse
déclaration, annulant de ce fait l'accord de prêt...

> Mais ça n'a rien à voir avec le fait d'acheter avant de vendre ou
> inversement.

Au contraire, car s'ils avaient commencé par acheter, au moment où le
refus du prêt serait intervenu ils n'auraient pas encore vendu leur
appartement. Et dans ce cas, les conséquences auraient été nettement
plus limitées : certes, cela leur aurait toujours couté ce qu'ils ont du
verser au vendeur dans le cadre de l'annulation à l'amiable de la vente,
mais au moins ils auraient alors toujours eu leur appartement, ils ne se
seraient pas retrouvés obligés d'en partir sans avoir où se reloger, et
de devoir encore dépenser une fortune en loyers par la suite...
Peut-être même que dans ce cas-là, ils auraient pu négocier avec le
vendeur un délai pour rechercher une autre banque qui puisse financer
leur projet, alors que dans leur cas ils n'ont pu le faire, puisqu'ils
étaient acculés à quitter leur appartement vendu sous peine de devoir en
plus se retrouver avec des poursuites de leur acheteur...

Rappelons à toutes fins utiles que le but principal de l'achat d'une
résidence principale, c'est quand même d'avoir un endroit où vivre...