Transformation de SARL en SCI

[Invité]

Bonjour,


Je vais acquérir un SARL à caractère immobilier ; elle possède :

- une part d'un appartement (je possède le reste)
- du cash suite à la cession des autres biens immobiliers
- une dette bancaire (pour l'achat de la part de l'appart)

Je souhaite la transformer en SCI soumise à l'IR.

Aujourd'hui :

- La société n'a pas de plus-values potentielles puisque le bien
immobilier acheté il y a un an sera plutôt vendu à perte si cela avait
lieu aujourd'hui : Achat + travaux > valeur marchande + amortissements.

Il est tout à fait possible, légalement, de transformer une SARL en
SCI. Il est tout à fait possible de passer le l'IR à l'IS mais une seule
modification est possible (pas l'aller-retour).

Maintenant est-ce-que je peux passer la SARL en SCI soumise à l'IS ?
Le motif est que le bien "partagé" est ma résidence principale et si un
jour je veux le céder je ne souhaite pas que la part détenue par une
société soit imposable : seule un SCI soumise à l'IS le permet, non ?


D'avance merci pour tout conseil ou piste d'info.

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Bonjour,

Je vais acquérir un SARL à caractère immobilier ; elle possède :

- une part d'un appartement (je possède le reste)
- du cash suite à la cession des autres biens immobiliers
- une dette bancaire (pour l'achat de la part de l'appart)

Je souhaite la transformer en SCI soumise à l'IR.

Aujourd'hui :

- La société n'a pas de plus-values potentielles puisque le bien
immobilier acheté il y a un an sera plutôt vendu à perte si cela avait
lieu aujourd'hui : Achat + travaux > valeur marchande + amortissements.

Il est tout à fait possible, légalement, de transformer une SARL en
SCI. Il est tout à fait possible de passer le l'IR à l'IS mais une seule
modification est possible (pas l'aller-retour).

Maintenant est-ce-que je peux passer la SARL en SCI soumise à l'IS ?
Le motif est que le bien "partagé" est ma résidence principale et si un
jour je veux le céder je ne souhaite pas que la part détenue par une
société soit imposable : seule un SCI soumise à l'IS le permet, non ?

D'avance merci pour tout conseil ou piste d'info.

J'ai du mal à comprendre pourquoi une SARL a acheté une partie de la
nu propriété, d'un bien et comment a été amortie un tel
investissement ?
Le gérant de la SARL, peut vendre à qui bon lui semble, son droit,
donc à une sci ...
Pour la transformation !?
Le mieux est de voir un notaire ...

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

J'ai du mal à comprendre pourquoi une SARL a acheté une partie de la
nu propriété, d'un bien et comment a été amortie un tel
investissement ?

L'amortissement n'a pas encore débuté puisque le premier exercice où
le bien est acheté n'est pas encore clos.

Le gérant de la SARL, peut vendre à qui bon lui semble, son droit,
donc à une sci ...

Mais une vente voudra dire une imposition sur la plus-value.
plus-value calculée comme suit :

33% * (Valeur Vente - Valeur Achat - Amortissements)

Une transformation en SCI = 0

Pour la transformation !?
Le mieux est de voir un notaire ...

C'est ce que je vais faire, bien sûr. J'aime bien connaître un peu
mon dossier avant ce genre de rendez-vous, personne n'est parfait et
connaît tout, donc poser certaines questions peut être utile.

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

>> J'ai du mal à comprendre pourquoi une SARL a acheté une partie de la
>> nu propriété, d'un bien et comment a été amortie un tel
>> investissement ?

> L'amortissement n'a pas encore débuté puisque le premier exercice où
> le bien est acheté n'est pas encore clos.

>> Le gérant de la SARL, peut vendre à qui bon lui semble, son droit,
>> donc à une sci ...

> Mais une vente voudra dire une imposition sur la plus-value.
> plus-value calculée comme suit :

> 33% * (Valeur Vente - Valeur Achat - Amortissements)

> Une transformation en SCI = 0

>> Pour la transformation !?
>> Le mieux est de voir un notaire ...

> C'est ce que je vais faire, bien sûr. J'aime bien connaître un peu
> mon dossier avant ce genre de rendez-vous, personne n'est parfait et
> connaît tout, donc poser certaines questions peut être utile.

Je crois qu'il n'y pas de transformation possible !
L'erreur a été d'acheter donc en indivision au nom d'une sarl.
transformer va entraîner des frais qui seront peut-être supérieure à
la plus-valus ...

Vive les trolls ;-)

Ptilou

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Je crois qu'il n'y pas de transformation possible !

Oh que si, les articles de loi le précisent bien.

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

-

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

>> Je crois qu'il n'y pas de transformation possible !

>> Oh que si, les articles de loi le précisent bien.

> Ah bon ! Puis je m'instruire et savoir les quels ?

9ème législature
Question N° : 3771 de M. Blum Roland ( Union pour la démocratie
française - Bouches-du-Rhône ) QE
Ministère interrogé : justice
Ministère attributaire : justice
Question publiée au JO le : 10/10/1988 page : 2795
Réponse publiée au JO le : 14/11/1988 page : 3260

Rubrique : Impot sur les societes
Tête d'analyse : Champ d'application
Analyse : Transformation d'une SARL en SCI

Texte de la QUESTION :
M Roland Blum demande a M le garde des sceaux, ministre de la justice,
si une SARL n'ayant plus d'activite commerciale a la suite de la vente
du fonds de commerce, restant uniquement loueur de fonds, peut, par
simple decision d'une assemblee generale, modifier les statuts de la
SARL en societe civile immobiliere (le capital de la SARL etant egal a
la valeur d'achat du bien immobilier) et, de ce fait, n'etre plus
imposable sur les societes et si cette modification entrainerait la
radiation au registre du commerce. Les services fiscaux ignorant a quel
texte se referer, il souhaite qu'il lui apporte les precisions
necessaires.

Texte de la REPONSE :
Reponse. - Une societe a responsabilite limitee, des lors qu'elle cesse
d'exercer une activite commerciale, peut, par une modification des
statuts, etre transformee en societe civile dont l'objet consiste dans
la gestion et la location d'un bien immobilier. En application des
articles 1844-3 du code civil et 5 de la loi du 24 juillet 1966 sur les
societes commerciales, une societe peut, en effet, se transformer en une
societe d'une autre forme sans que cela entraine creation d'une personne
morale nouvelle. Cependant, en application des articles 1 836, alinea 2,
du meme code et 60, alinea 2, de la loi sur les societes commerciales,
cette modification statutaire doit etre decidee a l'unanimite des
associes puisque ceux-ci, desormais tenus indefiniment des dettes
sociales, voient leur engagement augmenter. Elle doit donner lieu a une
inscription modificative au registre du commerce et des societes, et non
a une radiation, les societes civiles etant tenues depuis la loi du 4
janvier 1978 a immatriculation a ce registre.

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

>>>> Je crois qu'il n'y pas de transformation possible !

>     Oh que si, les articles de loi le précisent bien.

> Ah bon ! Puis je m'instruire et savoir les quels ?

> 9ème législature
> Question N° : 3771  de  M.  Blum Roland ( Union pour la démocratie
> française - Bouches-du-Rhône ) QE
> Ministère interrogé :  justice
> Ministère attributaire :  justice
> Question publiée au JO le :  10/10/1988  page :  2795
> Réponse publiée au JO le :  14/11/1988  page :  3260

> Rubrique :  Impot sur les societes
> Tête d'analyse :  Champ d'application
> Analyse :  Transformation d'une SARL en SCI

> Texte de la QUESTION :
> M Roland Blum demande a M le garde des sceaux, ministre de la justice,
> si une SARL n'ayant plus d'activite commerciale a la suite de la vente
> du fonds de commerce, restant uniquement loueur de fonds, peut, par
> simple decision d'une assemblee generale, modifier les statuts de la
> SARL en societe civile immobiliere (le capital de la SARL etant egal a
> la valeur d'achat du bien immobilier) et, de ce fait, n'etre plus
> imposable sur les societes et si cette modification entrainerait la
> radiation au registre du commerce. Les services fiscaux ignorant a quel
> texte se referer, il souhaite qu'il lui apporte les precisions
> necessaires.

> Texte de la REPONSE :
> Reponse. - Une societe a responsabilite limitee, des lors qu'elle cesse
> d'exercer une activite commerciale, peut, par une modification des
> statuts, etre transformee en societe civile dont l'objet consiste dans
> la gestion et la location d'un bien immobilier. En application des
> articles 1844-3 du code civil et 5 de la loi du 24 juillet 1966 sur les
> societes commerciales, une societe peut, en effet, se transformer en une
> societe d'une autre forme sans que cela entraine creation d'une personne
> morale nouvelle. Cependant, en application des articles 1 836, alinea 2,
> du meme code et 60, alinea 2, de la loi sur les societes commerciales,
> cette modification statutaire doit etre decidee a l'unanimite des
> associes puisque ceux-ci, desormais tenus indefiniment des dettes
> sociales, voient leur engagement augmenter. Elle doit donner lieu a une
> inscription modificative au registre du commerce et des societes, et non
> a une radiation, les societes civiles etant tenues depuis la loi du 4
> janvier 1978 a immatriculation a ce registre.

> --
> "La théorie, c'est quand on sait tout et que rien ne fonctionne. La
> pratique, c'est quand tout fonctionne et que personne ne sait pourquoi.
> Ici, nous avons réuni théorie et pratique : Rien ne fonctionne... et
> personne ne sait pourquoi !" [ Albert Einstein ]

Alors peut-être qu'il faut aller voir un avocat, je crois pas que ce
montage permets d'échapper au droit de mutation et publicité
foncières, qui sont la compétences exclusive du notaire !
Tu peux faire le changement de société sous sein-privée ou pour la
nouvelle magique formule : acte d'avocat ...

Ptilou

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Alors peut-être qu'il faut aller voir un avocat, je crois pas que ce
montage permets d'échapper au droit de mutation et publicité
foncières, qui sont la compétences exclusive du notaire !

Une SCI pouvant être transformée en SARL sans droits de mutation
(cela arrive beaucoup plus souvent dans ce sens), l'inverse est aussi
vrai.

Tu peux faire le changement de société sous sein-privée ou pour la
nouvelle magique formule : acte d'avocat ...

Il est sûr que je vais faire appel à un notaire ou un avocat. La
seule chose étant que je veux un touit petit peu connaître la loi sur ce
sujet, la probabilité que je trouve un avocat ou un notaire qui ait déjà
effectué cette opération est quasi nulle.

Un ami qui m'a fait découvrir cette possibilité la découverte en
parlant avec un de ces clients. Son client a essayé de le faire tout
seul en présentant les documents nécessaires... au tribunal de commerce
on lui a répondu que c'était peut-être légal, mais personne ne leur a
dit comment faire, à commencer par le ministre qui répondait à la
question à l'Assemblée Il a donc donné le dossier à un pro (notaire
ou avocat je ne sais pas) et l'affaire fut vite réglée.

Tu vois donc pourquoi je souhaite présenter à un homme de métier un
maximum d'informations pour qu'il puisse travailler plus rapidement et
sûrement.

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

>> Alors peut-être qu'il faut aller voir un avocat, je crois pas que ce
>> montage permets d'échapper au droit de mutation et publicité
>> foncières, qui sont la compétences exclusive du notaire !

>     Une SCI pouvant être transformée en SARL sans droits de mutation
> (cela arrive beaucoup plus souvent dans ce sens), l'inverse est aussi
> vrai.

Je ne vois pas d'intérêts à changer une sci en sarl ?
Dans votre cas se qui ne va pas c'est la façons d'on vous avez
acheté !
Vous vous lancez dans de nouvelle formalité en moins de deux ans, quel
est le but ?

ptilou

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Je ne vois pas d'intérêts à changer une sci en sarl ?
Dans votre cas se qui ne va pas c'est la façons d'on vous avez
acheté !
Vous vous lancez dans de nouvelle formalité en moins de deux ans, quel
est le but ?

C'est une histoire de famille. La SA devient SARL suite à la
cession de l'activité de la société, et a gardé les bâtiments mis en
location. La SARL cède des bâtiments et achète avec moi un bien qui
deviendra ma résidence principale. Je vais hériter de la SARL. La part
de ma résidence principale détenue par la SARL sera imposée sur les
bénéfices éventuels lors d'une revente. Si je bascule le tout en SCI
soumise à l'IR il n'y aura plus de plus-value imposable sur la totalité
de ma résidence principale. Non ?

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

>> Je ne vois pas d'intérêts à changer une sci en sarl ?
>> Dans votre cas se qui ne va pas c'est la façons d'on vous avez
>> acheté !
>> Vous vous lancez dans de nouvelle formalité en moins de deux ans, quel
>> est le but ?

>      C'est une histoire de famille. La SA devient SARL suite à la
> cession de l'activité de la société, et a gardé les bâtiments mis en
> location. La SARL cède des bâtiments et achète avec moi un bien qui
> deviendra ma résidence principale. Je vais hériter de la SARL. La part
> de ma résidence principale détenue par la SARL sera imposée sur les
> bénéfices éventuels lors d'une revente. Si je bascule le tout en SCI
> soumise à l'IR il n'y aura plus de plus-value imposable sur la totalité
> de ma résidence principale. Non ?

Ben une SA veut dire minimum sept dirigeants, qui auraient acheté sans
faire un montage juridique sérieux ...
Votre histoire semble proche du cas d'école !
Enfin faire deux cents euros de frais pour ne pas payer cent euros de
plus valus, je ne saisie pas l'intérêt ?

Ptilou

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Ben une SA veut dire minimum sept dirigeants, qui auraient acheté sans
faire un montage juridique sérieux ...

La SA est passée sous forme de SARL il y a longtemps. La SA avait
une activité commerciale et est passée sous la forme de SARL après avoir
vendue cette activité et conservé l'immobilier. Le statut de SARL a été
conservé pour des raisons qui me sont inconuues mais doivent avoir
attrait à des histoires de partage/héritage.

Votre histoire semble proche du cas d'école !

C'est pas un compliment

Enfin faire deux cents euros de frais pour ne pas payer cent euros de
plus valus, je ne saisie pas l'intérêt ?

La plus-value ne sera réalisée que le jour de la cession du dernier
bien immobilier, càd une part de ma résidence principale. Si cela a lieu
dans 20 ans, il est fort possible qu'il y a it une plus-value ce
jour-là.

La seule façon de faire en sorte que cette plus-value n'existe pas
(soit nulle) consiste à réévaluer la valeur du bien immobilier tous les
ans en contre-partie des amortissements : résultat nul non imposable
(mais est-ce faisable ?). Le jour de la cession, dans X années, la
valeur comptable du bien étant égale à sa valeur marchande, il n'y aura
aucune plus-value et la société peut réutiliser le cash pour une
nouvelle opération immobilière. Je suis donc reparti pour un tour avec
une société propriétaire de mon bien...

Maintenant si je veux récupérer le cash de la société après la
cession du bien, je vais être imposé, non ? J'ai donc une résidence
principale dont une partie appartenant à une société se trouve imposable
d'une façon ou d'une autre.

La seule solution, à imposition nulle, que j'ai trouvée pour sortir
à terme de cette situation est de transformer la SARL en SCI soumise à
l'IR. La société n'a aucune activité commerciale et n'a aucune
plus-value potentielle à date (ce qui ne serait pas le cas si le bien
immobilier est amorti et sa valeur marchande diffère de sa valeur
comptable). La société doit donc pouvoir être transformée. Non ?

[Invité]

Re: Transformation de SARL en SCI

Bonjour,



Je vais acquérir un SARL à caractère immobilier ; elle possède :



- une part d'un appartement (je possède le reste)

- du cash suite à la cession des autres biens immobiliers

- une dette bancaire (pour l'achat de la part de l'appart)



Je souhaite la transformer en SCI soumise à l'IR.



Aujourd'hui :



- La société n'a pas de plus-values potentielles puisque le bien

immobilier acheté il y a un an sera plutôt vendu à perte si cela avait

lieu aujourd'hui : Achat + travaux > valeur marchande + amortissements.



Il est tout à fait possible, légalement, de transformer une SARL en

SCI. Il est tout à fait possible de passer le l'IR à l'IS mais une seule

modification est possible (pas l'aller-retour).



Maintenant est-ce-que je peux passer la SARL en SCI soumise à l'IS ?

Le motif est que le bien "partagé" est ma résidence principale et si un

jour je veux le céder je ne souhaite pas que la part détenue par une

société soit imposable : seule un SCI soumise à l'IS le permet, non ?



D'avance merci pour tout conseil ou piste d'info.


J'ai du mal à comprendre pourquoi une SARL a acheté une partie de la

nu propriété, d'un bien et comment a été amortie un tel

investissement ?

Le gérant de la SARL, peut vendre à qui bon lui semble, son droit,

donc à une sci ...

Pour la transformation !?

Le mieux est de voir un notaire ...

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[Benalo H.]

J'ai du mal à comprendre pourquoi une SARL a acheté une partie de la
nu propriété, d'un bien et comment a été amortie un tel
investissement ?
Le gérant de la SARL, peut vendre à qui bon lui semble, son droit,
donc à une sci ...
Pour la transformation !?
Le mieux est de voir un notaire ...